Budgivning – en guide till dig som ska köpa bostad

Budgivning är en viktig del i en bostadsaffär och ofta det som avgör vem som blir köpare och till vilket pris. Står du inför ett bostadsköp är det bra att veta hur en budgivning går till och vilka regler som gäller. Nedan finner du en matnyttig guide till allt du behöver känna till  – inklusive tips om olika budgivningsstrategier.


Budgivning är vanligt – men inte obligatoriskt

Majoriteten av alla bostadsaffärer i Sverige avslutas med budgivning. Det finns dock inget  krav som säger att det måste vara så och att man som säljare är tvungen att ha försäljning med budgivning. Det här är viktigt att känna till, innan vi dyker vidare in på regler för budgivning och detaljer om själva förloppet.

 

Regler vid budgivning

Budgivning vid bostads- och fastighetsaffärer är inte reglerat i någon lag. Däremot finns ett par grundläggande regler som sätter ett ramverk för budgivningen och som tydliggör både köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter samt mäklarens ansvar under förloppet.

Låt oss titta lite närmare på vilka de är.

Säljaren avgör när budgivningen ska avslutas – och vem som får köpa

Säljaren har alltid ensam bestämmanderätt över när budgivningen ska avslutas och vem som ska få köpa bostaden. Detta innebär att det inte alltid är det högsta budet som vinner, även om det är oftast blir så. Önskar säljaren till exempel ett så snabbt tillträde som möjligt, kan hon eller han välja att sälja bostaden till en spekulant som lagt ett lägre bud, men som kan möta det önskemålet.

Utöver bestämmanderätt om köpare och pris har säljaren också rätt att närsomhelst avbryta försäljningen, under förutsättning att ett köpekontrakt inte har skrivits under än. Detta gäller oavsett om en budgivning har dragit igång eller inte.

Lagda bud är inte bindande – vare sig för köpare eller säljare

Varken muntliga eller skriftliga bud är bindande. Du är alltså inte tvungen att fullfölja ett bostadsköp även om du lägger det vinnande budet. På samma sätt är säljaren inte heller bunden att acceptera ett bud.

Trots att ett lagt bud inte är bindande bör man emellertid undvika att lägga bud som man inte har täckning för.

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud och att föra en budgivningslista

Mäklaren ansvarar för att budgivningen går till på rätt sätt. Även om reglerna för budgivning är förhållandevis få är det likväl viktigt att det hela går rätt och riktigt till.

Till mäklarens skyldigheter hör att framföra alla lagda bud till säljaren samt att föra en budgivningslista. Även bud under utgångspriset och förhandsbud måste meddelas till säljaren.

Budgivningslistan ska föras löpande under hela tiden då budgivningen pågår. I listan ska varje bud loggas med namn och kontaktuppgifter till budgivaren, tidpunkt då budet lades, eventuella villkor förknippade med budet samt budets belopp. Listan överlämnas sedan till säljare och köpare i samband med kontraktsskrivning.

 

Så går en budgivning till

Budgivning startar ofta, men inte alltid, efter genomförd visning. Det finns ingen tidsgräns för hur länge en budgivning kan pågå, utan affären avslutas först då säljaren får ett bud som hon eller han kan acceptera och ett köpekontrakt skrivs. Oftast tar detta några dagar eller en vecka, men det kan gå både snabbare och långsammare än så.

Förloppet ser vanligen ut så här: 

  1. Intresseanmälan i samband med visning

    I samband med visning samlar mäklaren in namn och kontaktuppgifter från de spekulanter som är intresserade av bostaden och önskar bli kontaktade efter avslutad visning. Återkoppling sker per telefon senare samma dag eller dagen efter. Vill man är det också möjligt att lägga bud direkt under pågående visning.

  2. Budgivningen startar

    Om inget förhandsbud eller bud under visning kommit in, drar budgivningen ofta igång i samband med att mäklaren ringer runt till de som anmält intresse under visningen. För att få delta i budgivningen vill de flesta mäklare att man har ett färdigt lånelöfte – alternativt egen finansiering.

    Som spekulant kan du lägga ditt bud på ett par olika sätt. Idag är sms-budgivning vanligast, men det går också bra att ringa in bud direkt till mäklaren. Ibland används också en särskild budgivningssida, på vilken du får logga in med BankID för att lägga bud. Vilken budgivningsmetod som används kommuniceras alltid av mäklaren.

  3. Löpande uppdatering om bud

    Hur en pågående budgivning redovisas är upp till säljaren att bestämma. Vanligast är att alla som deltar samt de som anmält intresse för att bevaka budgivningen meddelas när ett nytt bud kommer in. Säljaren har dock rätt att styra till vem uppdateringar om budgivningen ska delges samt i vilken omfattning. Således kan det se olika ut i olika bostadsannonser. Ibland visas alla bud, ibland står det endast “budgivning pågår” och ibland visas endast det högsta budet.

    Observera att spekulanter som själva deltar i budgivningen alltid får uppdateringar, såvida det inte kommer in ett dolt bud – om vilket du kan läsa mer i nästa punkt.

  4. Eventuella dolda bud

    Spekulanter kan under budgivning lämna ett så kallat dolt bud, med önskemål om att det ska hållas hemligt för övriga budgivare. Dolda bud är ofta tidsbegränsade och förenade med villkor från budgivaren. Fortfarande avgör säljaren om budet ska accepteras eller inte, samt om det trots allt ska redovisas. Visas det dolda budet finns dock risk att spekulanten väljer att dra tillbaka sitt bud.

  5. Budgivningen avslutas på säljarens initiativ

När säljaren fått ett bud som hon eller han är nöjd med avslutas budgivningen och tid för kontraktsskrivning bokas in. Nya bud får dock läggas ända fram till att kontraktet är underskrivet. Mäklaren är skyldig att framföra även sent inkomna bud till säljaren.

 

Efter budgivningen

Tid för kontraktsskrivning bokas så snart som möjligt efter avslutad budgivning. Allra helst samma eller nästföljande dag.

Eftersom en budgivning inte är bindande kan både köpare och säljare närsomhelst dra sig ur affären innan kontraktet är underskrivet. Drar man sig ur efter påskrivet kontrakt kan man bli skadeståndsskyldig för avtalsbrott.

I samband med kontraktsskrivningen betalas handpenningen och parterna kommer överens om ett tillträdesdatum. Slutligen får både köpare och säljare en kopia av budgivningslistan.

 

Buda smart – tips på olika strategier vid budgivning

För att öka chanserna att gå vinnande ur en budgivning finns flera olika strategier att ta till. Det finns dock inga garantier för att en viss strategi blir lyckosam – mycket beror på hur de andra budgivarna och säljaren agerar. Viktigast är att buda med eftertänksamhet och att inte lägga bud man inte har råd med.

Några vanliga budgivningsstrategier är:

  • Snabb respons: Du lägger ett motbud direkt efter att du blivit överbudad. Detta visar på beslutsamhet och kan avskräcka andra budgivare.
  • Små höjningar: Du höjer bara lite i taget – exempelvis 5 000 kr åt gången. Bra taktik om du inte vill riskera att betala för mycket samt om du vill trötta ut andra budgivare.
  • Högt bud: Ett högt bud kan precis som snabba höjningar verka avskräckande. Samtidigt finns en risk att du får betala ett överpris.
  • Anslut dig sent: Vänta tills endast en eller ett par budgivare återstår. På så sätt dyker du upp som gubben i lådan och ditt bud kommer oväntat för de andra spekulanterna.
  • Sätt en ojämn maxgräns: Många har ett jämnt maxbelopp de kan tänka sig att lägga – oftast i miljontal eller hundratusental. Ett ojämnt bud strax över kan få andra att backa ur.
  • Villkorat eller dolt bud: Sätt press på säljaren genom att lägga ett villkorat bud med tidsgräns – antingen öppet eller dolt.


Sammanfattning

Att känna nervositet inför en budgivning är inget konstigt. Snarare är det mer regel än undantag. För många är trots allt ett bostadsköp den största affären de gör i sina liv. Genom att vara införstådd med hur budgivningsprocessen går till kan det emellertid kännas lite lugnare.

Har du frågor om att köpa bostad eller önskar hjälp att söka bolån är du alltid varmt välkommen att kontakta oss på Danske Bank. Vi har hjälpt till att förverkliga många bostadsdrömmar genom åren och ser fram emot att göra detsamma för dig. Oavsett om du drömmer om en nyproducerad bostadsrätt, en villa med charm eller ett kvadratsmart radhus.

 

Vanliga frågor om budgivning

Vilken budgivare vinner oftast?

Vanligast är att den som lagt högsta budet vinner, men faktorer som önskemål om tillträde och orsak till köp kan också bli avgörande.

När börjar budgivning efter visning?

Budgivningen kan starta redan före eller under visningen, men oftast börjar den strax efter.

Hur länge pågår en budgivning?

Det finns ingen tidsgräns för hur länge en budgivning får pågå. De flesta brukar dock avslutas inom någon vecka.

Är bud bindande?

Nej, varken muntliga eller skriftliga bud är bindande.


Få alla fördelar i dag.
Bli kund i Danske Bank.