Budgivning – komplett guide till dig som ska köpa bostad
Bostadsköp är ofta livets största affär och handlar både om pengar och platsen du kallar hemma. För att öka dina chanser att vinna budgivningen, är det viktigt att vara väl förberedd. Här får du en guide med tips om budgivningsstrategier och en genomgång av hur processen fungerar.Tips inför budgivningen
- Ha ett giltigt lånelöfte.
Börja med att ansöka om ett lånelöfte och ha det på plats innan du börjar gå på visningar och delta i budgivningar. I regel godkänner inte mäklare bud om du som vill köpa inte har ordnat ett giltigt lånelöfte. Du kan enkelt och smidigt ansöka om lånelöften online. - Säljaren bestämmer när budgivningen är över.
Det är mäklaren som är ansvarig för hur budgivningen ska gå till. Säljaren bestämmer däremot vilket bud som vinner. Det kan innebära att det inte är det högsta budet som blir försäljningspriset. Om säljaren vill kan försäljningen avbrytas mitt under pågående budgivning. Likaså kan säljaren välja att tacka ja till ett nytt bud efter att budgivningen avslutats, så länge köpekontraktet ännu inte är påskrivet. - Mäklaren har ansvar över budgivningslistan.
Under budgivningens gång är det mäklarens ansvar att hålla koll på alla bud som kommer in, inklusive uppgifter om budgivarna. Hela listan med bud överlämnas sedan till köparen när budgivningen avslutats, oftast i samband med tillträdet. - Sätt ett maxbud.
Vad har du råd med? Var noggrann med att sätta ett maxbelopp på vad du är villig att betala för en viss bostad. Max 90 procent av bostadens värde kan belånas. Behöver du renovera bostaden och har redan belånat bostaden med 90 procent behöver du ha kontanta medel för att betala renoveringen. Men om det är nyrenoverat kanske priset kan vara lite högre. Stå fast vid ditt maxbud och undvik “bara en liten höjning till”-tänket. Och kom ihåg, om du tänker köpa hus ska din budget även inkludera pengar till lagfart och pantbrev.
Budgivning – steg för steg
Budgivningen startar oftast efter visning och pågår tills säljaren accepterar ett bud och ett köpekontrakt skrivs.
Detta sker vanligen inom några dagar, men kan ibland ta längre eller kortare tid.
Ett vanligt förlopp ser ut så här:
1. Intresseanmälan i samband med visning
I samband med visning samlar mäklaren in namn och kontaktuppgifter från de spekulanter som är intresserade av bostaden och önskar bli kontaktade efter avslutad visning. Återkoppling sker per telefon senare samma dag eller dagen efter. Vill man är det också möjligt att lägga bud direkt under pågående visning.
2. Budgivningen startar
Om inget förhandsbud eller bud under visning kommit in, drar budgivningen ofta igång i samband med att mäklaren ringer runt till de som anmält intresse under visningen. För att få delta i budgivningen vill de flesta mäklare att man har ett färdigt lånelöfte – alternativt egen finansiering.
Som spekulant kan du lägga ditt bud på ett par olika sätt. Idag är sms-budgivning vanligast, men det går också bra att ringa in bud direkt till mäklaren. Ibland används också en särskild budgivningssida, på vilken du får logga in med BankID för att lägga bud. Vilken budgivningsmetod som används kommuniceras alltid av mäklaren.
3. Löpande uppdatering om bud
Hur en pågående budgivning redovisas är upp till säljaren att bestämma. Vanligast är att alla spekulanter som deltar samt de som anmält intresse för att bevaka budgivningen meddelas när ett nytt bud kommer in. Säljaren har dock rätt att styra till vem uppdateringar om budgivningen ska delges samt i vilken omfattning. Således kan det se olika ut i olika bostadsannonser. Ibland visas alla bud, ibland står det endast “budgivning pågår” och ibland visas endast det högsta budet.
4. Eventuella dolda bud
Spekulanter kan under budgivning lämna ett så kallat dolt bud, med önskemål om att det ska hållas hemligt för övriga budgivare. Dolda bud är ofta tidsbegränsade och förenade med villkor från budgivaren. Fortfarande avgör säljaren om budet ska accepteras eller inte, samt om det trots allt ska redovisas. Visas det dolda budet finns dock risk att spekulanten väljer att dra tillbaka sitt bud.
5. Budgivningen avslutas
När säljaren accepterar ett bud och kontraktsskrivning bokas avslutas budgivningen. Nya bud kan läggas fram till kontraktet skrivs, mäklaren måste vidarebefordra alla bud till säljaren.
Känn till olika budgivningsstrategier
När du hamnar i en budgivning är det bra att känna till att det finns olika typer av budgivningsstrategier som köpare kan använda sig av för att öka chansen att vinna budgivningen. Ingen strategi är bättre än någon annan utan det spelar främst på den psykologiska aspekten av en budgivning och hur dina handlingar eventuellt kan påverka andra budgivare.
Några vanliga strategier vid budgivning är:
Ge ett motbud direkt
Du har säkert sett budgivningslistor där en budgivare ommit med ett motbud bara någon minut efter tidigare bud. Genom att komma med ett motbud direkt visar du att du ‘inte kommer ge dig’ och kan potentiellt få andra att ge upp.
Lägg låga bud
Att lägga flera låga bud visar också på en ihärdighet och kan trötta ut andra budgivare. Med denna taktik är risken mindre att du övertrasserar ditt maxbud men chansen att du skrämmer bort andra budgivare är också lägre.
Lägg ett högt motbud
Många köpare har ett tak på en jämn siffra, till exempel 2 miljoner eller 2,5 miljoner. En taktik är att lägga ett bud strax över en jämn siffra med tanken att skaka av sig dem som satt sitt maxbud där.
Lägg bud över "vanliga tak"
Många köpare har ett tak på en jämn siffra, till exempel 2 miljoner eller 2,5 miljoner. En taktik är att lägga ett bud strax över en jämn siffra med tanken att skaka av sig dem som satt sitt maxbud där.
Dra ut på ditt bud
Det är vanligt att spekulanter budar på flera bostäder samtidigt. Genom att visa intresse men dra ut på ditt bud kan du potentiellt trötta ut andra spekulanter så att de väljer att gå vidare med andra objekt eller hoppar av. Samtidigt kan denna taktik också göra säljare och mäklare frustrerade, så att de istället väljer att gå vidare med en annan köpare.
Tidsbegränsa ditt bud
Du kan framföra ett tidsbegränsat bud till säljaren som gör att de kan känna en trygghet i att välja det budet framför andra spekulanter som ännu inte framfört något bud, men detta kan såklart även misslyckas.
Lägg ett bud före visningen
Likt budtaktiken att tidsbegränsa ditt bud kan du även erbjuda dig att lägga ett bud före visning och till och med säga att budet bara gäller om visningen ställs in och kontraktsskrivningen sker omgående. Men för att detta ska vara intressant för säljaren behöver budet vara tillräckligt högt för att motivera säljaren att inte ens öppna upp för budgivning. Även här finns det risk att du betalar ett överpris.
Efter budgivningen
Eftersom en budgivning inte är bindande och både köpare och säljare kan dra sig ur affären innan papper är påskrivna, bokas tid för kontraktsskrivning så snart som möjligt efter avslutad budgivning. Allra helst samma eller nästföljande dag. Fram till dess att kontraktet är signerat av bägge parter har säljaren rätt att acceptera ett annat bud, och köparen har rätt att kliva av.
Drar man sig däremot ur efter att kontraktet är påskrivet kan man bli skadeståndsskyldig för avtalsbrott.Kontraktsskrivningen sker vanligen på mäklarens kontor där både köpare och säljare deltar. I samband med kontraktsskrivningen betalas handpenningen om 10 % och man kommer överens om ett tillträdesdatum. Slutligen får både köpare och säljare också en kopia av budgivningslistan, där alla inkomna bud finns redovisade.
Lagda bud är inte bindande – men undvik att buda utan täckning
Ett vanligt frågetecken vid budgivning är huruvida ett lagt bud är bindande eller inte. Det vill säga om man som spekulant är tvungen att fullfölja en affär enligt det bud man lagt. Svaret är nej – varken muntliga eller skriftliga bud är bindande så länge någon kontraktsskrivning inte har ägt rum.
Lägger du ett bud har du alltså alltid möjlighet att dra tillbaka det om du skulle ändra dig förutsatt att något kontrakt inte har skrivits. Trots detta är det emellertid bra att tänka igenom varje bud noggrant samt att inte lägga bud som du inte har täckning för, eftersom det kan irritera säljare och dra ut på förloppet.
Mäklarens roll
Mäklaren representerar både köpare och säljare och får oftast provision baserat på försäljningspriset. Ha gärna en löpande dialog med mäklaren under budgivningen.
Behåll objektiviteten
Det är lätt att bli känslomässigt engagerad i en bostad man gillar och rättfärdiga allt högre bud. Försök istället att se bostaden som en investering. Var så objektiv som möjligt och tänk på att du en dag kanske säljer bostaden – då vill du att affären ska vara gynnsam.
Genomskåda mäklarens taktik
Det är vanligt att mäklare får provision på försäljningen av bostaden. Glöm inte att de också har en taktik och vill att affären ska gå så bra som möjligt. Det vill säga att bostaden ska gå för ett högt pris. En rekommendation är att inte avslöja vad ditt lånelöfte är på, så att mäklaren inte vet vad ditt max är när budgivningen drar igång.
Ska du sälja eller köpa boende först?
Att köpa nytt innan du har sålt din nuvarande bostad kan innebära en ekonomisk osäkerhet. Därför är det klokt att sälja först. Då vet du exakt vad du har att röra dig med och kan agera snabbare och mer strategiskt i en budgivning – något som kan ge dig en fördel och påverka andra spekulanter.
Kontantinsats
Minst 10 procent av bostaden ska betalas med kontantinsats, och handpenningen, som är 10 procent av priset, betalas vid kontraktsskrivning.
Om du behöver betala handpenningen före din försäljning gått igenom kan du ansöka om handpenningslån och överbryggningslån.
Hur länge varar en budgivning?
Budgivningen avslutas när ingen vill höja budet. Dess längd beror på faktorer som stad, område, bostadstyp, marknad och säljare.
Vid låg efterfrågan kan det ta längre tid, medan hög efterfrågan ofta ger en snabbare process. Vanligtvis pågår budgivningar i mindre än en vecka.
Vanliga frågor
Mer hos oss
Lånelöfte
Med ett lånelöfte vet du på förhand hur mycket du kan låna. Ansök om ett lånelöfte online när du ska buda på din bostad.
Köpa innan eller efter visning
Är det bäst att köpa innan eller efter visning? Vi listar fördelar med att köpa hus eller lägenhet innan visning - samt risker att tänka på!
Guider om bolån
Läs våra tips och guider om allt som rör bolån och vad du ska tänka på. Här finns bland annat information om ränteavdrag, amorteringsavdrag och vad banken egentligen tittar på vid din bolåneansökan.
