Budgivning – komplett guide till dig som ska köpa bostad

Budgivning är en viktig del i en bostadsaffär och ofta det som avgör vem som blir köpare och till vilket pris. Men vilka regler finns egentligen att förhålla sig till? Och bör man ha en taktik i budgivningen? Här finner du en matnyttig guide till allt du behöver veta om budgivning – inklusive tips om olika budgivningsstrategier och information om hur förloppet går till.

För de allra flesta är bostadsköp den största affären man gör i sitt liv. Det handlar dels om mycket pengar, men kanske framförallt om den viktigaste platsen av alla – den plats man kallar hemma. För att öka dina chanser att gå vinnande ur affären när du väl hittar just ditt drömboende, är det bra om du är så förberedd som möjligt. Inte minst vad gäller budgivning och hur du smartast kan agera i en sådan.

Så går en budgivning till

Budgivning startar ofta, men inte alltid, efter genomförd visning. Det finns ingen tidsgräns för hur länge en budgivning kan pågå, utan affären avslutas först då säljaren får ett bud som hon eller han kan acceptera och ett köpekontrakt skrivs. Oftast tar detta några dagar eller en vecka, men det kan gå både snabbare och långsammare än så.

Förloppet ser vanligen ut så här:

  1. Intresseanmälan i samband med visning
    I samband med visning samlar mäklaren in namn och kontaktuppgifter från de spekulanter som är intresserade av bostaden och önskar bli kontaktade efter avslutad visning. Återkoppling sker per telefon senare samma dag eller dagen efter. Vill man är det också möjligt att lägga bud direkt under pågående visning.

  2. Budgivningen startar
    Om inget förhandsbud eller bud under visning kommit in, drar budgivningen ofta igång i samband med att mäklaren ringer runt till de som anmält intresse under visningen. För att få delta i budgivningen vill de flesta mäklare att man har ett färdigt lånelöfte – alternativt egen finansiering.

    Som spekulant kan du lägga ditt bud på ett par olika sätt. Idag är sms-budgivning vanligast, men det går också bra att ringa in bud direkt till mäklaren. Ibland används också en särskild budgivningssida, på vilken du får logga in med BankID för att lägga bud.
    Vilken budgivningsmetod som används kommuniceras alltid av mäklaren.

  3. Löpande uppdatering om bud
    Hur en pågående budgivning redovisas är upp till säljaren att bestämma. Vanligast är att alla som deltar samt de som anmält intresse för att bevaka budgivningen meddelas när ett nytt bud kommer in. Säljaren har dock rätt att styra till vem uppdateringar om budgivningen ska delges samt i vilken omfattning. Således kan det se olika ut i olika bostadsannonser. Ibland visas alla bud, ibland står det endast “budgivning pågår” och ibland visas endast det högsta budet.
    Observera att spekulanter som själva deltar i budgivningen alltid får uppdateringar, såvida det inte kommer in ett dolt bud – om vilket du kan läsa mer i nästa punkt.

  4. Eventuella dolda bud
    Spekulanter kan under budgivning lämna ett så kallat dolt bud, med önskemål om att det ska hållas hemligt för övriga budgivare. Dolda bud är ofta tidsbegränsade och förenade med villkor från budgivaren. Fortfarande avgör säljaren om budet ska accepteras eller inte, samt om det trots allt ska redovisas. Visas det dolda budet finns dock risk att spekulanten väljer att dra tillbaka sitt bud.

  5. Budgivningen avslutas på säljarens initiativ
    När säljaren fått ett bud som hon eller han är nöjd med avslutas budgivningen och tid för kontraktsskrivning bokas in. Nya bud får dock läggas ända fram till att kontraktet är underskrivet. Mäklaren är skyldig att framföra även sent inkomna bud till säljaren.

Lagda bud är inte bindande – men undvik att buda utan täckning

Ett vanligt frågetecken vid budgivning är huruvida ett lagt bud är bindande eller inte. Det vill säga om man som spekulant är tvungen att fullfölja en affär enligt det bud man lagt. Svaret är nej – varken muntliga eller skriftliga bud är bindande så länge någon kontraktskrivning inte har ägt rum.

Lägger du ett bud har du alltså alltid möjlighet att dra tillbaka det om du skulle ändra dig förutsatt att något kontrakt inte har skrivits. Trots detta är det emellertid bra att tänka igenom varje bud noggrant samt att inte lägga bud som du inte har täckning för, eftersom det kan irritera säljare och dra ut på förloppet.

Efter budgivningen

Eftersom en budgivning inte är bindande och både köpare och säljare kan dra sig ur affären innan papper är påskrivna, bokas tid för kontraktsskrivning så snart som möjligt efter avslutad budgivning. Allra helst samma eller nästföljande dag. Fram till dess att kontraktet är signerat av bägge parter har säljaren rätt att acceptera ett annat bud, och köparen har rätt att kliva av. Drar man sig däremot ur efter att kontraktet är påskrivet kan man bli skadeståndsskyldig för avtalsbrott.

Kontraktsskrivningen sker vanligen på mäklarens kontor där både köpare och säljare deltar. I samband med kontraktsskrivningen betalas handpenningen om 10 % och man kommer överens om ett tillträdesdatum. Slutligen får både köpare och säljare också en kopia av budgivningslistan, där alla inkomna bud finns redovisade.

 

Värdefulla tips inför budgivningen

Ha ett giltigt lånelöfte

Börja med att ansöka om ett lånelöfte och ha det på plats innan du börjar gå på visningar och delta i budgivningar. I regel godkänner inte mäklare bud om du som vill köpa inte har ordnat ett giltigt lånelöfte. Du kan enkelt och smidigt ansöka om lånelöften online. Våra lånelöften är giltiga i 6 månader.

Ansök om lånelöfte

Håll koll på reglerna för budgivning

Om det är första gången du ska köpa bostad, eller om du inte har varit med i en budgivning förut är reglerna inte alltid helt självklara. Här är två viktiga punkter som kan vara bra att känna till inför en budgivning:

Säljaren bestämmer när budgivningen är över

Det är mäklaren som är ansvarig för hur budgivningen ska gå till. Säljaren bestämmer däremot vilket bud som vinner. Det kan innebära att det inte är det högsta budet som blir försäljningspriset. Om säljaren vill kan försäljningen avbrytas mitt under pågående budgivning. Likaså kan säljaren välja att tacka ja till ett nytt bud efter att budgivningen avslutats, så länge köpekontraktet ännu inte är påskrivet.

Mäklaren har ansvar över budgivningslistan

Under budgivningens gång är det mäklarens ansvar att hålla koll på alla bud som kommer in, inklusive uppgifter om budgivarna. Hela listan med bud överlämnas sedan till köparen när budgivningen avslutats, oftast i samband med tillträdet.

Sätt ett maxbud

Vad har du råd med? Var noggrann med att sätta ett maxbelopp på vad du är villig att betala för en viss bostad. Max 85 procent av bostadens värde kan belånas. Behöver du renovera bostaden och har redan belånat bostaden med 85 procent behöver du ha kontanta medel för att betala renoveringen. Men om det är nyrenoverat kanske priset kan vara lite högre. Stå fast vid ditt maxbud och undvik “bara en liten höjning till”-tänket. Och kom ihåg, om du tänker köpa hus ska din budget även inkludera pengar till lagfart och pantbrev.

Läs mer om huslån

Känn till olika budgivningsstrategier

När du hamnar i en budgivning är det bra att känna till att det finns olika typer av budgivningsstrategier som köpare kan använda sig av för att öka chansen att vinna budgivningen. Ingen strategi är bättre än någon annan utan det spelar främst på den psykologiska aspekten av en budgivning och hur dina handlingar eventuellt kan påverka andra budgivare.

Några vanliga strategier vid budgivning är:

  • Ge ett motbud direkt
    Du har säkert sett budgivningslistor där en budgivare kommit med ett motbud bara någon minut efter tidigare bud. Genom att komma med ett motbud direkt visar du att du ‘inte kommer ge dig’ och kan potentiellt få andra att ge upp.
  • Lägg låga bud
    Att lägga flera låga bud visar också på en ihärdighet och kan trötta ut andra budgivare. Med denna taktik är risken mindre att du övertrasserar ditt maxbud men chansen att du skrämmer bort andra budgivare är också lägre.
  • Lägg ett högt motbud
    Att lägga ett högt motbud kan chocka eller skrämma bort andra spekulanter. Men risken med denna taktik är att du betalar ett överpris för bostaden. En liknande taktik är att lägga sitt maxbud på en gång vilket har samma effekt och risk, och om någon dessutom budar över är du därmed ute ur leken.
  • Lägg bud över ‘vanliga tak’
    Många köpare har ett tak på en jämn siffra, till exempel 2 miljoner eller 2,5 miljoner. En taktik är att lägga ett bud strax över en jämn siffra med tanken att skaka av sig dem som satt sitt maxbud där.
  • Dra ut på ditt bud
    Det är vanligt att spekulanter budar på flera bostäder samtidigt. Genom att visa intresse men dra ut på ditt bud kan du potentiellt trötta ut andra spekulanter så att de väljer att gå vidare med andra objekt eller hoppar av. Samtidigt kan denna taktik också göra säljare och mäklare frustrerade, så att de istället väljer att gå vidare med en annan köpare.
  • Tidsbegränsa ditt bud
    Du kan framföra ett tidsbegränsat bud till säljaren som gör att de kan känna en trygghet i att välja det budet framför andra spekulanter som ännu inte framfört något bud, men detta kan såklart även misslyckas.
  • Lägg ett bud före visningen
    Likt budtaktiken att tidsbegränsa ditt bud kan du även erbjuda dig att lägga ett bud före visning och till och med säga att budet bara gäller om visningen ställs in och kontraktsskrivningen sker omgående. Men för att detta ska vara intressant för säljaren behöver budet vara tillräckligt högt för att motivera säljaren att inte ens öppna upp för budgivning. Även här finns det risk att du betalar ett överpris.

Mäklarens roll

Mäklaren ska representera både köparen och säljaren. Det är dock vanligt att mäklare får provision på försäljningen av bostaden, det vill säga ju högre försäljningspriset blir, desto högre provision får mäklaren. Kontakta gärna mäklaren för att ha en löpande dialog under budgivningen.

Lägg känslorna åt sidan

Det är lätt att börja föreställa sig ett liv i en lägenhet eller ett hus som man har fattat tycke för. Och plötsligt börjar man rättfärdiga högre och högre bud. Gör inte det. Lägg känslorna åt sidan och kom ihåg att en bostad är en investering. Försök att vara objektiv i den mån det går. Tänk på att du i framtiden kanske också kommer sälja bostaden och att du då vill att det ska vara en positiv affär.

 

Hur länge varar en budgivning?

En budgivning avslutas när det bara finns en budgivare kvar och ingen är beredd att buda över dem. Hur länge en budgivning varar beror dels på stad, område och bostadstyp men även hur marknaden ser ut och säljaren. Är det låg efterfrågan kan det ta längre tid än när det är hög efterfrågan med många spekulanter. Men en tumregel är att en budgivning varar i mindre än en vecka.

Ska du sälja eller köpa först?

Om du köper nytt innan du har sålt din befintliga bostad finns det en risk att mellanskillnaden inte blir som du hoppats. Vi rekommenderar därför att du säljer först. Då vet du hur mycket du har att röra dig med och vad du har råd att köpa. Du kan dessutom agera snabbare och mer beslutsamt i en budgivning, vilket kan vara till din fördel och få andra spekulanter att hoppa av.

Ha kontantinsatsen redo

Glöm inte att minst 15 procent av bostaden måste betalas med en kontantinsats, varav 10 procent (handpenningen) ska betalas redan i samband med kontraktsskrivning. Om du befinner dig mellan två bostadsaffärer och behöver betala handpenningen innan pengarna för din försäljning gått igenom finns det en lösning. Du kan ansöka om ett handpenningslån för att kunna betala handpenningen och ett överbryggningslån som täcker det nya lånet.

Är det första gången du köper din bostad kan du läsa mer om vårt bostadslån. Du behöver beräkna hur mycket du förväntar dig få ut från försäljning av din nuvarande bostad så att du kan se att affären går ihop. Ta därför kontakt med en mäklare för att få en bättre uppfattning om hur din situation ser ut.

Sammanfattning

Att känna nervositet inför en budgivning är inget konstigt. Snarare är det mer regel än undantag eftersom det är trots allt en stor affär. Genom att vara införstådd med hur budgivningsprocessen går till, vilka regler som finns och vilka taktiker du kan använda kan du emellertid lugna dina nerver och öka dina chanser att gå vinnande ur striden om just ditt drömhem.

Har du frågor om att köpa bostad eller önskar hjälp att söka bolån är du alltid varmt välkommen att kontakta oss på Danske Bank. Vi har hjälpt till att förverkliga många bostadsdrömmar genom åren och ser fram emot att göra detsamma för dig. Oavsett om du drömmer om en nyproducerad bostadsrätt, en villa med charm eller ett kvadratsmart radhus.

 

Vanliga frågor

Relaterade sidor


Få alla fördelar i dag.
Bli kund i Danske Bank.