Värdera bostad - vad tittar banken på?

 

Funderar du på att sälja din bostad eller belåna huset? Det finns olika anledningar till varför en bostadsvärdering kan vara aktuell. Vi går igenom vanliga moment som är viktiga att känna när du ska värdera bostaden, vad du kan göra för att påverka värdet och vad banken tittar på när det gäller en bostadsvärdering. 

 

Vad är en bostadsvärdering?

 

En bostadsvärdering är en uppskattning på hur mycket en bostad just nu är värd och därmed förväntas kunna nå för slutpris vid en försäljning. I stora drag baseras en bostads värde på aktuell och historisk data om bostadsmarknaden, nuvarande efterfrågan och utbud samt bostadens skick.

 

Olika typer av bostadsvärdering

 

När man pratar om att värdera bostaden, är det vanligt att man kommer i kontakt med olika sätt som en bostadsvärdering kan utföras på. Frågan är hur de skiljer sig åt och vilken av dem som är mest korrekt. Här är tre vanliga varianter.

 

Fri värdering - online eller av mäklare

Det finns både appar, hemsidor och livslevande mäklare som kan utföra en fri värdering av din bostad. Denna värdering baseras på tillgänglig försäljningsdata och den informationen som du förser appen/hemsidan med om din bostad. Mäklare kan även besöka din bostad och utföra en fri värdering. Denna sortens värdering kan ses som en uppskattning för att stilla nyfikenhet eller få en känsla för vad man kan förvänta sig vid en eventuell försäljning.

 

Digital värdering - av mäklare

Mäklare kan även utföra värdering online med hjälp av digitala verktyg och information som kan ges i skrift. Likt fri värdering kan detta ses som en uppskattning, och därmed inte likställas med en skriftlig värdering.

 

Skriftlig värdering - av mäklare

Om du vill värdera bostaden i ett bank relaterat ärende, det vill säga som underlag för ett bolån, så behöver du ha ett skriftligt underlag på bostadsvärdet. Detta utförs av en fastighetsmäklare som då värderar din bostad och mot en avgift utfärdar ett skriftligt bevis på marknadsvärdet. Efter ett fysiskt besök och en sammanställning av all information kring bostaden skickar mäklaren ett skriftligt intyg på bostadens värde som du kan ge till banken.

 

Tips - förbered följande dokument inför en bostadsvärdering:

 

  • Ditt köpekontrakt
  • Planritning (inkl. bostadsyta)
  • Månadskostnaden för bostaden
  • Bostadens driftkostnader
  • Aktuella lånehandlingar
  • Kvitton på renoveringar samt om- och tillbyggnader
  • Sammanställning av vad som ingår i bostaden

 

Vilken värdering tittar banken på? 

I samband med bolån tar banken hänsyn till eventuella skriftliga värderingar av bostaden. Men tack vare utvecklade system och information från Lantmäteriet, Mäklarstatistik och Bolagsverket kan banken med relativt enkla medel få fram ett statistiskt underlag och en snabb värdering av din befintliga bostad. Därmed krävs sällan en skriftlig värdering.

 

Vad påverkar värdet på bostaden?

Det finns flera olika faktorer som påverkar värdet på bostaden, både faktorer som man kan påverka men även de som ligger utanför ens kontroll. Här är tre viktiga delar som påverkar när man värderar bostaden.

 

Marknaden

En bostadsvärdering utgår alltid från vad bostaden är värd vid en eventuell försäljning just nu. Därmed är den aktuella marknaden en stor faktor vid en bostadsvärdering. Priset kan bland annat påverkas av nyligen sålda bostäder i området, hur utbudet ser ut av liknande bostäder och det aktuella ränteläget i Sverige.

 

Området

Location, location, location. Likt marknaden är läget på bostaden en extern faktor som du inte kan påverka. Är det hög eller låg efterfrågan på att bo i området? Finns det några pågående eller planerade byggprojekt som kan öka värdet på sikt? Allt detta kan påverka värdet.

 

Bostaden

Det är ingen hemlighet att skicket på bostaden kommer påverka värderingen. Är bostaden i toppskick eller kommer den som köper behöva göra en totalrenovering för att uppnå samma standard som grannen? Även enklare renoveringar inför en försäljning kan göra en stor skillnad på slutpriset. Kanske att ett renoveringslån kan vara aktuellt?

 

Om du bor i bostadsrätt tittar banken även närmare på föreningens ekonomi när de bedömer bostadens värde och möjligheterna att erbjuda bolån. Framtida räntehöjningar kan nämligen påverka både din och föreningens ekonomi, vilket i sin tur kan leda till oväntade avgiftshöjningar och ökade bostadskostnader. Allt detta måste banken ta i beräkning i bolånekalkylen. 

 

Så går det till när din bostad värderas 

Vid värdering av en bostad gör mäklaren en bedömning baserad på område, bostadens skick samt det aktuella marknadsläget – det vill säga hur efterfrågan ser ut just nu. Detta gäller oavsett om värderingen görs för att förbereda inför en kommande försäljning, för att omförhandla räntan på bolånet eller för möjligheten att beviljas ett renoveringslån. 

Vilken typ av bostad det är har också stor betydelse för hur den värderas och vilka faktorer mäklaren tittar på. På det stora hela går det till på samma sätt, men vissa variabler skiljer sig åt beroende på om det gäller en lägenhet eller ett hus.

Värdering av lägenhet

Vid värdering av en lägenhet tittar mäklaren på bostadens invändiga skick och eventuellt utförda renoveringar. Område och marknadsläge vägs in, liksom bostadsrättsföreningens ekonomi och lägenhetens placering i huset. Ofta värderas lägenheter som ligger högre upp i huset lite högre, förutsatt att det finns hiss.

Huruvida det finns balkong/uteplats eller ej samt solläge kan också påverka utfallet av värderingen eftersom det är faktorer som generellt är viktiga för köpare. Detsamma gäller för storlek på vinds- eller källarförråd samt eventuella gemensamma faciliteter i föreningen.

Värdering av hus

En värdering av ett hus eller radhus är ofta lite mer omfattande än en lägenhetsvärdering. Ett hus har trädgård och andra biytor som ska vägas in, och till skillnad från en lägenhetsvärdering måste mäklaren också bedöma det utvändiga skicket. När ett hus ska värderas inför en försäljning kan det även vara bra att få det besiktigat så att eventuella fel och skador som kan påverka värdet blir kända.

I övrigt går en husvärdering till på samma sätt som en lägenhetsvärdering. Mäklaren gör en uppskattning utifrån område, marknadsläge och bostadens skick.

 

Då bör du värdera din bostad

Hur mycket din bostad är värd påverkar ditt förhandlingsläge med banken i olika situationer. Att låta en mäklare göra en bostadsvärdering kan därför vara bra i följande lägen:

  • Inför försäljning: En bostadsvärdering inför försäljning ger dig en uppfattning om ungefär hur mycket du kan få för ditt hus eller din lägenhet – vilket i sin tur påverkar hur mycket du kan lägga i kontantinsats för ett nytt boende och hur mycket du får låna.
  • När du vill renovera: Vill du bygga om, bygga till eller fräscha upp? En värdering visar om din belåningsgrad sjunkit sedan du köpte bostaden eller senast fick den omvärderad, och om du i sådana fall har möjlighet att utöka ditt bolån för att bekosta en renovering.
  • Förhandla om ränta: En bostadsvärdering kan vara fördelaktig inför förhandling om din bolåneränta – inte minst om det var länge sedan en värdering gjordes och/eller om du gjort många förbättrande renoveringar.
  • Lägga om lån och amortering: Hur mycket din bostad är värd påverkar din belåningsgrad – vilket i sin tur påverkar hur mycket du måste amortera. Önskar du lägga om dina lån och sänka din amortering bör du låta utföra en värdering för att få veta din aktuella belåningsgrad.

Värdera bostaden själv – går det?

Vill du bara veta värdet på din bostad utan att du behöver uppgiften som förhandlingsunderlag, kan du göra värderingen på egen hand. Idag finns flera webbsidor och appar som erbjuder gratis bostadsvärdering med hjälp av onlinebaserade verktyg.

Verktygen ger en enklare form av värdering som främst baseras på tidigare försäljningspriser av liknande bostäder i samma område. På vissa sidor kan du också få fylla i uppgifter om bostadens storlek och skick.

Ska du däremot söka mer bolån eller förhandla om din ränta eller amortering bör du låta en mäklare göra jobbet, snarare än att värdera huset själv. En bostadsvärdering gjord av en mäklare blir mer noggrann och rättvisande. Värderingen kan dessutom fås i skriftlig form, vilket krävs för att vi ska kunna använda den. 

Intresserad av bolån?

Gör drömmen till verklighet idag. Läs mer om vårt bolån och ansök om lånelöfte redan idag!

Ansök om lånelöfte  Läs mer om bolån

Få alla fördelar i dag.
Bli kund i Danske Bank.