Varför ska man kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi?

När det är dags att köpa sin bostad är det lätt hänt att allt fokus hamnar på själva bostaden. Dels hur bostaden ser ut, vilka funktioner som den har eller om den har några defekter som skulle få dig att avstå köpet. Det som däremot inte kontrolleras lika noggrant, men som är av stor betydelse, är hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Faktum är att Sveriges bostadsrättsrapport har siffror som visar att varannan bostadsrättsägare inte har koll på föreningens ekonomi. Det kan till exempel bero på att du som köpare inte alltid vet vad du ska kolla efter, eller att du inte vet hur bostadsrättsföreningens ekonomi faktiskt kan påverka dig om du bor där.

Vad ska man kontrollera i bostadsrättsföreningen?

För dig som står inför ett bostadsköp kan det vara svårt att veta vad exakt du bör kontrollera för att få en rättvis bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. Här är 7 saker som du som köpare bör kontrolleras innan du slår till.

1. Räkna ut Bostadsrättsföreningens skuldkvot

Alla bostadsrättsföreningar har i regel lån, eller långfristiga skulder som det brukar stå i balansräkningen i årsredovisningen. Att enbart titta på hur högt belånad bostadsrättsföreningen är säger egentligen inget om ekonomin i föreningen, utan det du ska kontrollera är hur stort lånet är i förhållande till de pengar som faktiskt kommer in till föreningen.

För att få en indikation på om lånet är högt eller lågt räknar man ut något som kallas för skuldkvot. Skuldkvoten räknar du ut genom att ta bostadsrättsföreningens lån och dela det med föreningens intäkter (nettoomsättning). Siffran man får ut bör ligga mellan 1-15.

Exempel: Om bostadsrättsföreningens långfristiga skuld är 100.000.000 kr och nettoomsättningen för föreningen är 25.000.000 kr så skulle skuldkvoten hamna på en 4.
En hög skuldkvot indikerar på att bostadsrättsföreningen har ett högt lån i förhållande till nettoomsättningen och en låg skuldkvot innebär att föreningen har ett lågt lån. Om bostadsrättsföreningen har en förhållandevis hög skuldkvot finns risken att månadsavgiften kan höjas i framtiden.

2. Belåningsgrad per kvadratmeter

När du har kontrollerat hur hög belåningen är för bostadsrättsföreningen bör du även kontrollera hur belåningen ser ut per kvadratmeter. Det räknar du ut genom att ta föreningens totala skulder och dela dem med föreningens totala bostadsyta.

Normalt brukar den ligga på mellan 0-12.000 kr. I regel anses allt under 5.000 kr/kvm vara bra, men är summan över 10.000 kr/kvm bör du kontrollera noggrannare varför belåningen är så hög. Det kan bland annat bero på att bostadsrättsföreningen är nystartad (till exempel en nyproduktion) och då kommer belåningen sänkas med tiden i takt med att föreningen amorterar på sina lån.

Vid nyproduktion är ett bra tips att kolla på ”Framtidsprognosen” för hur föreningen har tänkt finansiera sig de första 10 åren. Har de en ökande månadsavgift? Har de tänkt successivt öka amorteringen? Bekanta dig närmare med hur planen ser ut, så att du är beredd på eventuella förändringar i dina boendekostnader.

3. Analysera månadsavgiften

För många som letar efter sitt blivande hem är månadsavgiften till bostadsrättsföreningen en avgörande faktor, men vad innebär den egentligen? Bostadsföreningar tar i regel alltid ut en summa varje månad, en månadsavgift som går till föreningen. Du som köpare vill givetvis åt en så låg summa som möjligt då det indikerar på att fastigheten har låga driftskostnader, har en stabil reparationsfond, är lågt belånad eller att föreningen funnits ett tag och därmed hunnit betala av lånen. Du bör dock ändå kontrollera varför avgiften är låg, då det i vissa fall, om än sällsynta, kan bero på att föreningen valt att inte amortera, eller att man underskattar potentiella renoveringsbehov eller att man inte tagit höjd för ett högre ränteläge. Om fastigheten är högt belånad men ändå har en låg månadsavgift finns risken att avgiften kommer höjas kraftigt om räntorna på lånen höjs.

4. Hur stor del av föreningen intäkter går till ränta?

En bostadsrättsförening med välmående ekonomi brukar ha räntekostnader på upp mot 20%. Om räntekostnaderna är höga på grund av att det är en nyproduktion behöver du sällan oroa dig, då kommer kostnaderna att minska över tid. Kolla även vilken räntenivå som föreningen baserat sin ekonomiska plan på. Är den antagna räntenivån låg så kan föreningen få en obehaglig överraskning ganska snart vilket kan innebära höjda avgifter. Ha även i beaktning hur ränteläget ser ut i samhället i förhållande till föreningens antagna räntenivå.

För att konstatera huruvida din bostadsförenings ekonomi är välmående eller inte bör du undersöka två saker. För det första, hur ser räntekostnaderna ut i förhållande till nettoomsättningen? Det vill säga, intäkterna som bostadsrättsföreningen har. Och för det andra, är räntekostnaderna upp mot 50%? Då är det lite väl högt och kan tyda på att föreningen inte är så välmående. En del föreningar återspeglar räntekostnad plus amortering som finansiella kostnader. Så se till att kolla i noterna kring räntekostnaden i sig.

5. Renoveringsplaner eller fastighetsunderhåll

Kontrollera i underhållsplanen från fastigheten hur deras framtida underhåll- och renoveringsarbete ser ut och hur föreningen har tänkt finansiera större investeringar i fastigheten. Ska det ske med hjälp av banklån, kapitaltillskott eller sparade medel? I ombildade föreningar finns ofta ett besiktningsutlåtande samt mer ingående underhållsplan/investeringsbehov - läs igenom den.

Om underhållsplanen är genomarbetad och tydlig så är risken mindre att oväntade akuta åtgärder behöver genomföras som kan påverka avgiften för dig. Skulle det istället saknas en underhållsplan i årsredovisningen bör du alltid fråga mäklaren och/eller ringa till styrelsen.