Bostadsrättsföreningens ekonomi - granska innan köp

Inför ett bostadsköp är det mycket man bör fundera över och känna till, däribland hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Vi har tagit fram en lista med 11 saker du bör undersöka innan du tar ditt beslut!

Varför ska man kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi?

När det är dags att köpa sin bostad är det lätt hänt att allt fokus hamnar på själva bostaden. Dels hur bostaden ser ut, vilka funktioner som den har eller om den har några defekter som skulle få dig att avstå köpet. Det som däremot inte kontrolleras lika noggrant, men som är av stor betydelse, är hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Faktum är att Sveriges bostadsrättsrapport har siffror som visar att varannan bostadsrättsägare inte har koll på föreningens ekonomi. Det kan till exempel bero på att du som köpare inte alltid vet vad du ska kolla efter, eller att du inte vet hur Bostadsrättsföreningens ekonomi faktiskt kan påverka dig om du bor där.

Vad ska man kontrollera i Bostadsrättsföreningen?

För dig som står inför ett bostadsköp kan det vara svårt att veta vad exakt du bör kontrollera för att få en rättvis bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. Här är 7 saker som du som köpare bör kontrolleras innan du slår till.


1. Räkna ut Bostadsrättsföreningens skuldkvot

Alla bostadsrättsföreningar har i regel lån, eller långfristiga skulder som det brukar stå i balansräkningen i årsredovisningen. Att enbart titta på hur högt belånad bostadsrättsföreningen är säger egentligen inget om ekonomin i föreningen, utan det du ska kontrollera är hur stort lånet är i förhållande till de pengar som faktiskt kommer in till föreningen.

För att få en indikation på om lånet är högt eller lågt räknar man ut något som kallas för skuldkvot. Skuldkvoten räknar du ut genom att ta Bostadsrättsföreningens lån och dela det med föreningens intäkter (nettoomsättning). Siffran man får ut bör ligga mellan 1-15.

Exempel: Om Bostadsrättsföreningens långfristiga skuld är 100.000.000 kr och nettoomsättningen för föreningen är 25.000.000 kr så skulle skuldkvoten hamna på en 4.

En hög skuldkvot indikerar på att bostadsrättsföreningen har ett högt lån i förhållande till nettoomsättningen och en låg skuldkvot innebär att föreningen har ett lågt lån. Om Bostadsrättsföreningen har en förhållandevis hög skuldkvot finns risken att månadsavgiften kan höjas i framtiden.


2. Belåningsgrad per kvadratmeter

När du har kontrollerat hur hög belåningen är för Bostadsrättsföreningen bör du även kontrollera hur belåningen ser ut per kvadratmeter. Det räknar du ut genom att ta föreningens totala skulder och dela dem med föreningens totala bostadsyta.

Normalt brukar den ligga på mellan 0-12.000 kr. I regel anses allt under 5.000 kr/kvm vara bra, men är summan över 10.000 kr/kvm bör du kontrollera noggrannare varför belåningen är så hög. Det kan bland annat bero på att Bostadsrättsföreningen är nystartad (till exempel en nyproduktion) och då kommer belåningen sänkas med tiden i takt med att föreningen amorterar på sina lån.

Vid nyproduktion är ett bra tips att kolla på ”Framtidsprognosen” för hur föreningen har tänkt finansiera sig de första 10 åren. Har de en ökande månadsavgift? Har de tänkt successivt öka amorteringen? Bekanta dig närmare med hur planen ser ut, så att du är beredd på eventuella förändringar i dina boendekostnader.


3. Analysera månadsavgiften

För många som letar efter sitt blivande hem är månadsavgiften till Bostadsrättsföreningen en avgörande faktor, men vad innebär den egentligen? Bostadsföreningar tar i regel alltid ut en summa varje månad, en månadsavgift som går till föreningen. Du som köpare vill givetvis åt en så låg summa som möjligt då det indikerar på att fastigheten har låga driftskostnader, har en stabil reparationsfond, är lågt belånad eller att föreningen funnits ett tag och därmed hunnit betala av lånen. Du bör dock ändå kontrollera varför avgiften är låg, då det i vissa fall, om än sällsynta, kan bero på att föreningen valt att inte amortera, eller att man underskattar potentiella renoveringsbehov eller att man inte tagit höjd för ett högre ränteläge. Om fastigheten är högt belånad men ändå har en låg månadsavgift finns risken att avgiften kommer höjas kraftigt om räntorna på lånen höjs.


4. Hur stor del av föreningen intäkter går till ränta?

En bostadsrättsförening med välmående ekonomi brukar ha räntekostnader på upp mot 20%. Om räntekostnaderna är höga på grund av att det är en nyproduktion behöver du sällan oroa dig, då kommer kostnaderna att minska över tid. Kolla även vilken räntenivå som föreningen baserat sin ekonomiska plan på. Är den antagna räntenivån låg så kan föreningen få en obehaglig överraskning ganska snart vilket kan innebära höjda avgifter. Ha även i beaktning hur ränteläget ser ut i samhället i förhållande till föreningens antagna räntenivå.

För att konstatera huruvida din bostadsförenings ekonomi är välmående eller inte bör du undersöka två saker. För det första, hur ser räntekostnaderna ut i förhållande till nettoomsättningen? Det vill säga, intäkterna som Bostadsrättsföreningen har. Och för det andra, är räntekostnaderna upp mot 50%? Då är det lite väl högt och kan tyda på att föreningen inte är så välmående. En del föreningar återspeglar räntekostnad plus amortering som finansiella kostnader. Så se till att kolla i noterna kring räntekostnaden i sig.


5. Renoveringsplaner eller fastighetsunderhåll

Kontrollera i underhållsplanen från fastigheten hur deras framtida underhåll- och renoveringsarbete ser ut och hur föreningen har tänkt finansiera större investeringar i fastigheten. Ska det ske med hjälp av banklån, kapitaltillskott eller sparade medel? I ombildade föreningar finns ofta ett besiktningsutlåtande samt mer ingående underhållsplan/investeringsbehov - läs igenom den.

Om underhållsplanen är genomarbetad och tydlig så är risken mindre att oväntade akuta åtgärder behöver genomföras som kan påverka avgiften för dig. Skulle det istället saknas en underhållsplan i årsredovisningen bör du alltid fråga mäklaren och/eller ringa till styrelsen.

I en underhållsplan ska det framgå:

  • Kostnader för planerade renoveringar eller underhåll
  • När renoveringar och dylikt ska genomföras
  • Hur lång tid arbetet är planerat att ta.

 

6. Tomträtt eller ägd tomt

Kontrollera huruvida Bostadsrättsföreningen äger tomten som fastigheten står på. Det kan nämligen vara så att kommunen äger marken. Du hittar information om detta i resultaträkningen eller i noterna.

Tomträtt - när föreningen inte äger marken
Att föreningen inte äger tomten innebär att de betalar en tomträttsavgäld till exempelvis kommunen. Om kommunen äger marken har bostadsrättsföreningen i regel alltid ett flerårigt avtal med kommunen där avgiften för tomträtten är förutbestämd. Här bör man dock vara medveten om att när avtalet går ut kan också avtalet komma att förändras om kommunen vill ha en högre summa som föreningen inte har råd med. Undersök hur länge avtalet löper på och vad som sker när avtalet löper ut med avgälden. Likaså hur föreningen planerar att finansiera en eventuell höjning. Kommer det innebära höjda avgifter för dig som bor i föreningen?

Ägd tomt - när bostadsrättsföreningen själv äger marken
Äger föreningen själv marken som föreningen står på, så styr föreningen själv hur kostnaden för avgiften ser ut.


7. Äkta eller oäkta bostadsrättsförening

En dag kommer du med största sannolikhet att sälja din bostadsrätt, och förhoppningsvis med vinst. Då är vinskatt något du kommer få bekanta dig med, det vill säga skatten som du betalar om du går med vinst vid försäljningen av sin bostad. Men hur mycket du behöver betala i vinstskatt beror på huruvida din bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

Äkta bostadsrättsförening
För att bli klassad som en äkta bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) av Skatteverket behöver föreningen till minst 60 % bedriva en så kallad kvalificerad verksamhet, vilket främst syftar till upplåtelse av lägenheter till sina medlemmar inkl. gemensamma ytor, medlemmarnas garageplatser mm.

Om Bostadsrättsföreningen är äkta kan du skjuta upp skatten på uppskov om du lägger hela ditt vinstbelopp i en ny bostadsrätt. Om du väljer att inte skjuta upp vinsten utan plocka ut den måste du betala 22 % i skatt.

Oäkta bostadsrättsförening
Om föreningen understiger ovan nämnda 60 % anses föreningen vara oäkta. Om Bostadsrättsföreningen är oäkta kan du inte skjuta upp skatten utan måste betala en skatt på 30 % av ⅚ av vinsten, vilket blir 25 % av vinsten. Anledningen till att många lockas av att köpa en bostad i en oäkta förening kan vara på grund av att månadsavgiften är lägre. Ofta beror det på att föreningen har intäkter från andra som hyr lokaler i fastigheten, vilket är en fördel för dig. Men i slutändan kan det ändå bli dyrare att bo i en oäkta på grund av just skattereglerna i form av t.ex. förmånsbeskattning på avgifter.


8. Storleken på föreningen

Hur stor är föreningen? Kolla upp hur många lägenheter och lokaler det finns i föreningen. I en liten förening fördelas det ekonomiska ansvaret på färre personer vilket kan innebära ekonomiska konsekvenser för dig ifall dina grannar inte sköter sig. Detta då ni tillsammans är ansvariga för föreningens ekonomi. I en liten förening finns även chansen att de andra medlemmarna kan ”prata ihop sig” och komma fram till en förändring i föreningen som indirekt påverkar dig ekonomiskt.


9. Hyresrätter och dolda tillgångar

Har föreningen kvar hyresrätter eller en råvind som kan byggas om? Det är något man brukar kalla för dolda tillgångar som i framtiden kan säljas om föreningen skulle behöva göra en större renovering och vara i behov av kapital. I vissa fall kan dolda tillgångar även förklara en något högre belåning per kvadratmeter.


10. Titta på kassaflödet

Många nyproducerade föreningar har stora avskrivningar vilket leder till att de redovisar stora förluster som blir allt större över tid när de ackumuleras. Det behöver inte alltid betyda att bostadsrättsföreningens ekonomi är dålig. Kolla därför på kassaflödet i föreningen för att se hur föreningen mår i den dagliga ekonomin med intäkter och kostnader. I bokfört resultat ingår nämligen ofta stora avskrivningar på föreningens fastigheter.


11. Läs igenom förvaltningsberättelsen

Sist men inte minst, ta dig tiden att läsa igenom förvaltningsberättelsen för att se vad föreningen har gjort. En mer utförlig förvaltningsberättelse tyder ofta (dock inte alltid) på en mer engagerad styrelse. Och kom ihåg att alltid fråga mäklaren och/eller styrelsen om du är osäker på något i årsredovisningen eller i Bostadsrättsföreningens ekonomi.


Intresserad av bolån?

Gör drömmen till verklighet. Läs mer om vårt bolån och ansök om lånelöfte redan idag!

Ansök om lånelöfte Läs mer om bolån

Relaterade sidor