Inför bostadsköpet

Att köpa bostad är för de flesta den största investeringen i livet. Vi har tagit fram en bostadsguide för dig som funderar på att köpa din första bostad. Så länge du är medlem i ditt fackförbund får du dessutom ett förmånligt erbjudande från Danske Bank som kan trygga din ekonomi.

Att köpa boende


1. Hur ser din drömbostad ut?
Den lättaste och roligaste biten är att måla upp bilden av drömbostaden. Vad prioriterar du/ni? Är det viktigast att bo centralt, på landet? Hur viktig är bostadens storlek och skick i förhållande till priset?


2. Ansök om ett lånelöfte
Med ett lånelöfte vet du på förhand hur mycket du kan låna.


3. Gå på visningar
Nu kan du börja leta efter ditt nya hem och känna dig trygg när du ska buda.


4. Kontakta banken
Hittat drömbostaden? Kontakta då banken, som hjälper dig kontrollera lånelöftet och köpeobjektet, innan du skriver på kontraktet.

4. Undersök bostaden
Enligt lagen har undersökningsplikt i samband med ditt bostadsköp. Gör en noggrann undersökning, kontrollera att allt fungerar och leta efter synliga skador. När du köper bostadsrätt är det viktigt att kontrollera föreningens ekonomi.


6. Ingå köpeavtal
När du och säljaren är överens upprättar mäklaren ett kontrakt. När båda skrivit under är affären klar och bostaden din. Det är nu du betalar eventuell handpenning.

 

7. Har du tryggat din ekonomi?

Läs mer om vilka försäkringar och avtal du kan behöva teckna för att skapa trygghet för dig själv och medlåntagare.


8. Betala bostaden

I samband med tillträdet betalas det som återstår av priset till säljarens konto kontant och/eller genom lån. 

Hur mycket kan jag låna?



Välj ditt TCO-förbund i listan för att läsa mer om ditt erbjudande och ansöka om lånelöfte:
Välj ditt förbund…
Finansförbundet
Forena
Försvarsförbundet
Journalistförbundet
Lärarförbundet
Polisförbundet
SLF
ST
Symf
TCO Centralorganisation
Teaterförbundet
TULL-KUST
Unionen
Vision
Vårdförbundet
Välj ditt förbund…

Som kund hos oss och medlem i ditt förbund får du bland annat:

  • En av marknadens bästa bolånerabatter
  • Förmånlig ränta på billån
  • Kontopaket med unik medlemsrabatt

Som studentkund erbjuds du bland annat rådgivning och kostnadsfria avtal genom Avtal24*:

  • Kostnadsfri familjejuridisk behovsanalys online
  • Kostnadsfri familjejuridisk rådgivning och behovsanalys med en jurist via telefon
  • Samboavtal, skuldebrev och hyresavtal kostnadsfritt online
 *Avtal24 är en extern rådgivare skild från Danske Bank och ansvarar själva för den juridiska rådgivningen åt kunderna.

Allt du behöver veta inför bostadsköpet

  • Lånelöfte

    Lånelöfte

    Det första steget mot bostadsköpet är att ansöka om ett lånelöfte. Med ett lånelöfte vet du på förhand hur mycket du får låna och kan börja gå på visningar. Lånelöftet är giltigt i sex månader.

    Du ansöker om lånelöfte högre upp på sidan.

    Vad krävs för att jag ska bli beviljad ett lånelöfte?
    För att få ett lånelöfte är att det viktigast att du kan påvisa din inkomst. Därför behöver du kunna uppvisa ett anställningsavtal. Vissa banker kan kräva att du visar dina senaste lönespespecifikationer eller att du har en tillsvidareanställning. Ta en dialog med banken när du har fått jobb.

    Du som är egenföretagare, visstidsanställd eller har rörlig inkomst kan behöva längre inkomsthistorik.

    Att köpa bostad kan bli dyrt. Vissa har möjlighet att ta hjälp av en föräldrar om den egna inkomsten inte räcker till. Tänk på att många banker utgår ifrån att du ska kunna ta över ditt lån själv på sikt. Du kan exempelvis behöva sälja din bostad om din medlåntagare får svårt att ta egna lån. Försök därför köpa till ett rimligt pris och se till att du klarar av de löpande kostnaderna.

    Om du har en betalningsanmärkning är det svårt att få lån. Vissa banker kan bevilja lån om det tydligt framgår att det anmärkningen snart går ut, att det var en engångsföreteelse samt att det framgår att man har god ekonomi för övrigt. Ta en dialog med banken för att diskutera dina möjligheter att få lån.

  • Hur får jag råd att köpa en bostad?

    Hur får jag råd att köpa en bostad?

    Börja med att sätta ett mål
    Bestäm hur mycket du vill spara ihop och inom vilken tid. Om ni är två kan ni starta ett gemensamt sparande. En del har möjlighet att ta hjälp av föräldrar. Men långt från alla.

    Börja spara
    Pengarna du får över genom att dra in på utgifterna kan du börja spara. Kan du spara minst 10 procent av din inkomst efter skatt är det bra. Tänk också på att justera upp sparandet om du får högre lön eftersom du annars snabbt vänjer dig vid högre utgifter. Beroende på hur länge du behöver spara bör du ta olika hög risk. Ta kontakt med banken för att sätta en sparplan utifrån din risknivå.

    I samband med ett bostadsköp uppstår en del kostnader som man kanske inte har räknat med. Hit hör kontantinsatsen, kostnader för själva flytten, inköp av möbler, husgeråd och kostnader för eventuella pantbrev och lagfart (läs mer under ”Köpa fastighet”). Glöm inte bort att räkna med allt detta när du gör kalkylen.

    Vill du få hjälp att avgöra vilken risk du bör ta i förhållande till hur lång tid du ska spara samt dina mål? Boka ett digitalt sparmöte

    Håll dina utgifter under kontroll
    Många vill unna sig mer när de börjar jobba och det är inget fel med det. Höga månadsutgifter innebär dock att det inte blir så mycket pengar över. En bil kan exempelvis kosta tusentals kronor i månaden. Vänta med bilköpet om det är möjligt, samåk med andra, cykla om möjligt, försök bo billigt, kontrollera dina abonnemang och undvik onödiga utgifter.  Läs Konsumentverkets guide för att få goda tips på hur du kan planera din ekonomi.

  • Bindningstid

    Bindningstid

    Du kan välja mellan olika bindningstider, från 3 månader upp till 10 år, eller en kombination.

    Den rörliga räntan är i själva verket ett bolån med tre månaders bindningstid. Räntesatsen justeras var tredje månad under din låneperiod för att följa marknadens upp- och nedgångar. 

    Väljer du en längre räntebindningstid är räntan fast under den tidsperioden du har valt. Då vet du istället exakt vad räntekostnaden kommer att vara varje månad, vilket kan kännas tryggt under vissa perioder i livet, t.ex. om man precis bildat familj eller köpt ett större boende.

    Rörlig ränta (3 månaders bindningstid)

    • Räntan justeras var tredje månad och följer marknadsräntan
    • Du kan när som helst binda på längre bindningstider
    • Rörlig ränta har historiskt varit lägre än en bunden ränta

    Bunden ränta (1-10 års bindningstid)

    • Du vet exakt vad din månadskostnad kommer att bli
    • Du kan ta med dig lånet om du byter bostad/flyttar
    • Säkrast vid små ekonomiska marginaler
    Lägga om lånet
    Väljer du ett lån med bunden ränta får du 6 veckor innan löptiden går ut en villkorsändringsblankett. Du bör i samband med detta resonera med din bankrådgivare vilket låneupplägg som passar bäst för nästa räntebindningsperiod.

    Ränteskillnadsersättning
    Om du skulle vilja lösa ett bundet lån i förtid, d.v.s. innan räntebindningstiden gått ut, har banken rätt att ta ut en ersättning.
  • Betala av ditt lån

    Betala av ditt lån

    Amortering är det belopp som du betalar av på ditt lån vid varje betaltillfälle. Du amorterar på ditt lån i samma veva som du betalar räntan, vanligtvis i slutet av varje månad. På så sätt minskar du låneskulden successivt.

    Amorteringskravet baseras på din belåningsgrad och hushållets inkomst. Du får självklart välja om du vill amortera mer.

    BelåningsgradAmorteringstakt för lån
    under 4,5 x bruttoinkomsten
    Amorteringstakt för lån
    över 4,5 x bruttoinkomsten
    0-50 %0 % per år1 % per år
    50-70 %1 % per år2 % per år
    70-85 %2 % per år3 % per år
  • Bottenlån och topplån

    Bottenlån och topplån

    Bottenlån
    Du kan totalt låna upp till 85 % av bostadens värde. Lån upp till 80 % av bostadens pris eller värde kallas bottenlån. Lånet bedöms vara en bättre säkerhet för banken än topplånet.

    Topplån
    Topplån är den del av bostadslån som vid behov ligger i intervallet 80-85 % av bostadens köpeskilling. Vid en prisnedgång drabbas i förta hand topplånet och därför har vissa banker högre ränta på topplånet än bottenlånet, men som medlem i ditt fackförbund får du alltid samma förmånliga ränta på ditt topplån i Danske Bank.

  • Förskottsbetalning

    Förskottsbetalning

    Betalningen för en bostad delas oftast upp i två delar: 1) handpenning och 2) kontantinsats. Tillsammans utgör dessa minst 15 % av bostadens pris.

    Handpenning är den första inbetalningen du betalar till säljaren kort efter ni ingått ett köpeavtal, vanligtvis 10 % av bostadens pris. Det är en slags deposition som försäkran om att du kommer fullfölja köpet.

    Resterande kontantinsats betalar du när du får tillträde till din nya bostad.

  • Köpekontrakt

    Köpekontrakt

    När parterna är överens ska säljare och köpare upprätta ett kontrakt. Underlaget tas fram av fastighetsmäklaren. Affären är klar först när både säljare och köpare skrivit under. När kontraktet är underskrivet är det dags att boka ett möte med banken för att diskutera låneupplägget.

    Ångervecka
    Det går inte att häva affären med mer än att det finns stora dolda fel eller avgörande avvikelser från avtalet, som exempelvis att det finns inteckningar som inte redovisats.

    Äger du redan en bostad?
    Vissa banker kan rekommendera att du säljer din bostad innan du tecknar kontrakt för en ny bostad, för att säkerställa att du kan betala kontantinsatsen som krävs för den nya bostaden. 

    Trygghet
    Läs mer om hur du kan trygga din ekonomi efter att ha köpt din bostad under flikarna som rör trygghet och flytt tillsammans med någon annan.
  • Tillträde

    Tillträde

    Det här händer vid tillträdet: 

    1. Bostaden överlåts till dig
      På köpekontraktet står det när tillträdesdagen är. Det är detta datum du får nyckeln och flyttar in. Bostaden är helt enkelt helt och hållet din från och med denna dag. På tillträdesdagen passar du och säljaren även på att klara av de sista detaljerna, läser av alla mätare för värme, vatten m.m. Det är säljarens ansvar att anmäla flyttning till energibolag och andra leverantörer.

    2. Resten av pengarna betalas
      Du har redan lagt en handpenning och nu går resten av pengarna över till säljaren. Banken informerar dig om hur mycket som återstår att betala i kontantinsats och du ser till att rätt summa finns på kontot på tillträdesdagen.

  • Bostadsrättsförening

    Bostadsrättsförening

    När du köper en bostadsrätt blir du, tillsammans med dina grannar, medlem i bostadsrättsföreningen som äger fastigheten (d.v.s. lägenheterna, de gemensamma utrymmena och utomhusmiljön). Föreningen har en styrelse med uppdraget att sköta föreningens ekonomi och underhåll på bästa sätt, men även du och dina grannar har möjlighet att påverka ert boende.

    Tips!

    Stresstesta din bostadsrättsförening

    Boendekostnaden och det framtida värdet på en bostadsrätt beror till stor del på bostadsföreningens ekonomi. När du är på väg in i en bostadsaffär bör du därför räkna på ett antal faktorer innan du tar ställning till om du bör köpa just den lägenheten eller inte – exempelvis:

    • om föreningen äger den mark som huset står på (om markägaren höjer avgiften kan föreningen behöva höja din månadsavgift)
    • årsavgift per km2 boyta (diskutera om avgiften är rimlig med banken
    • föreningens lån/total boyta (banken hjälper dig få en bild av om belåningen är hög och hur en räntehöjning kan påverka din ekonomi)
    • antal lägenheter (många banker är restriktiva till mycket små föreningar – i en liten förening får bland annat oväntade kostnader en större effekt)
    • byggplaner i området (undersök om utsikten eller ljusinsläppet påverkas)
    • stambyte eller andra större renoveringar (kan innebära höga kostnader som i sin tur leder till högre månadsavgift)
  • Köpa fastighet

    Köpa fastighet

    Att köpa ett hus är en av de största affärerna man kan göra – här är det viktigt att ha koll på precis allt. Du som köpare har undersökningsplikt, en skyldighet enligt lag att ta reda på husets skick.

    Ett tips är att gå via SBR – Svenska Byggingenjörers Riksförbund – för att leta besiktningsman. De kontrollerar att besiktningsförrättarna följer de regler och rekommendationer som finns för husbesiktningar. 

    Följ själv med under besiktningen för att få goda möjligheter att se eventuella fel i huset och ta ställning till om du vill fullfölja husköpet. 

    Köper du ett gammalt och slitet hus kan det vara svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren. Det är nämligen inte rimligt att anta att exempelvis dräneringen och avloppet ska vara helt felfria i ett mycket gammalt hus. 

    Vad kan jag själv göra?
    Gå noggrant igenom de dokument som finns om bostaden. Läs objektsbeskrivningen men också energideklarationen och besiktningsprotokollet om sådant finns. Genom att läsa på om bostaden kan du bilda dig en uppfattning om husets skick samt eventuella renoveringsbehov.  På Boverkets hemsida kan du läsa mer om energideklarationer.

    • Ta reda på om upplåtelseformen är tomträtt eller friköpt. Är det tomträtt tillkommer en avgift, vilket bör framgå i objektsbeskrivningen.
    •  Uppvärmningsmetoden påverkar dina kostnader. Läs mer om hur du kan energieffektivisera på Energimyndighetens hemsida.  
    • Även fasad, husgrund och husets fönster kan påverka dina kommande kostnader. Fundera över om något behöver göras inom den närmaste framtiden och ta höjd för det i din budget.
    • Är en radonmätning gjord? Läs mer på Strålsäkerhetsmyndighetens hemsida.
    • Glöm inte att ta höjd för kostnader förknippade till pantbrev och lagfart. Banken hjälper dig räkna ut kostnaden.

    Pantbrev
    När du tar ett bostadslån för att köpa en fastighet (exempelvis ett hus) registreras den som säkerhet för köpet hos banken. Pantbrevet är det dokument som fungerar som juridiskt bevis på just detta, nämligen att fastigheten är pantsatt hos en viss bank. Det innebär att banken har rätt att kräva att du säljer fastigheten om du inte kan betala av dina lån.

    Pantbrevet kostar 2 % av pantbrevets belopp i stämpelskatt plus en avgift på 375 kronor. 

    Glöm inte att teckna en hemförsäkring innan tillträdet till den nya villan.

    Vad gäller för bostadsrätter?

    Om du köper en bostadsrätt behöver du inget pantbrev eftersom du inte äger lägenheten, det är det föreningen som gör. Däremot kan du pantsätta bostadsrätten, vilket innebär att du tar ett bostadslån med bostaden som säkerhet. På samma sätt som med pantbrevet, innebär detta att banken har rätt att sälja bostaden om du inte kan betala av ditt lån.

    Lagfart
    Lagfart är ett bevis på vem som äger en fastighet. När du har köpt en fastighet måste du inom tre månader efter köpet ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att registrera dig som ny ägare.

    Stämpelskatten (kostnaden för lagfarten) är 1,5 % av bostadens pris eller taxeringsvärde (beroende på vad som är högst) + 825 kr.

  • Trygghet för dig som köper bostad

    Trygghet för dig som köper bostad

    A-kassan och ditt fackförbund

    • Från a-kassan kan du få ersättning om du blir arbetslös.
    • Från facket kan du bland annat få förhandlingshjälp, lönestatistik och CV-granskning.
    • Om du är med i både a-kassan och facket kan du även få en inkomstförsäkring som täcker upp till 80 procent av hela din lön om du blir av med jobbet. Det skapar bland annat bättre förutsättningar att betala ränteutgifterna om du blir av med jobbet.

    Hemförsäkring
    Hemförsäkringen är grunden boendeförsäkringen och ger ett bra ekonomiskt grundskydd för ditt hem och dig. Vilken försäkring du ska välja beror hur du bor.

    Bostadsrättsförsäkring
    Bostadsrättsförsäkringen är antingen ett tillägg
    till din hemförsäkring eller tecknas av din bostadsrättsförening som ingår i föreningens fastighetsförsäkring för alla medlemmar. Undersök huruvida det är du eller föreningen som tecknar försäkringen.

    Villaförsäkring
    Det är bara genom en villaförsäkring du kan försäkra dig för skador på din villa, fasta installationer och din tomt. Oftast säljs villaförsäkringar i kombination med hemförsäkringar och kallas då för villahemförsäkringar. Den kan även tecknas separat. 

    Betalskydd
    Ett
    betalskydd är ett komplement till en traditionell inkomstförsäkring då sjukskrivning eller arbetslöshet ofta leder till stora inkomstbortfall. Ett månadsbelopp betalas då ut månadsvis för att täcka dina kostnader för lån och amortering.

    Betalskydd tecknar du för dig själv – så att du får en bättre tillvaro vid inkomstbortfall -  till skillnad från ett livskydd som man tecknar för sina efterlevande.

    Livskydd
    Ett engångsbelopp som kan användas till att betala av hela eller delar av ett lån till efterlevande i händelse av din bortgång.

    Ett livskydd tecknas för dina efterlevande – exempelvis om man vill att ens partner skall ha en ökad möjlighet att kunna bo kvar i bostaden. Livskydd är bra att teckna medan du är frisk eftersom det kan vara svårt att teckna eller mycket dyrt om du blir sjuk.

  • Flyttar du in med någon annan?

    Flyttar du in med någon annan?

    Viktigt att tänka på är att det inte räcker att ange olika ägarandelar i köpekontraktet om ni vill äga annat än hälften vardera. Ta kontakt med en jurist för att ta reda på vilka avtal som kan få dig att sova tryggare om natten. Nedan finns exempel på avtal du kan behöva teckna när du flyttar ihop eller köper en bostad med någon annan. 

    Samboavtal
    Om ni är två som flyttar in i en bostad tillsammans tillfaller hälften av vinsten /förlusten din sambo. Kommer ni tillsammans överens om att ni ska äga olika mycket måste ni skriva ett samboavtal för att det ska gälla.

    Testamente
    Tänk på att sambor inte ärver varandra. Genom att skriva ett testamente tryggar ni varandra och kan säkerställa att den efterlevande har möjlighet att bo kvar i bostaden om någon av er går bort.

    Om du är gift

    Om du och din make eller maka köper en bostad ska värdet av den delas lika mellan er om ni i framtiden skulle skilja er. Värdet av alla era tillgångar ska delas lika vid en skilsmässa om det inte avtalats om enskild egendom i ett äktenskapsförord, testamente eller gåvobrev. 

    Skuldebrev
    När ni står på lån och kontrakt till lika delar men betalat olika mycket i kontantinsats behöver ni ett skuldebrev för att säkerställa att den som betalat mer också får tillbaka lika mycket vid en eventuell separation.

Checklista – efter bostadsköpet


  • Adressändring
Ändra din adress på adressändring.se för att få posten till nya bostaden.
Ändra din adress på adressändring.se för att få posten till nya bostaden.
  • Eftersändning av post
För att säkerställa att du får all post kan du även beställa eftersändning av all din post under 12 månader till din nya adress.
För att säkerställa att du får all post kan du även beställa eftersändning av all din post under 12 månader till din nya adress.
  • Flyttanmälan
För att du ska vara folkbokförd vid rätt adress måste du senast en vecka efter inflytt ha anmält din flytt på Skatteverkets hemsida.
För att du ska vara folkbokförd vid rätt adress måste du senast en vecka efter inflytt ha anmält din flytt på Skatteverkets hemsida.
  • Elavtal
Anmäl till ditt elbolag att du vill flytta ditt elavtal. Om du flyttar in i din allra första bostad behöver du teckna ett elavtal hos en elleverantör.
Anmäl till ditt elbolag att du vill flytta ditt elavtal. Om du flyttar in i din allra första bostad behöver du teckna ett elavtal hos en elleverantör.
  • Hemförsäkring
Se till att du har anmäler flytten till ditt försäkringsbolag, så att hemförsäkringen gäller den nya bostaden.
Se till att du har anmäler flytten till ditt försäkringsbolag, så att hemförsäkringen gäller den nya bostaden.
  • Abonnemang
Säg upp TV-/bredbandsabonnemang som du inte vill ha kvar – och glöm inte göra det i god tid för att slippa betala under bindningsperioden.
Säg upp TV-/bredbandsabonnemang som du inte vill ha kvar – och glöm inte göra det i god tid för att slippa betala under bindningsperioden.
  • Låneskydd
Med låneskydd klarar du amorteringar även om något oförutsett skulle ske. Låneskyddet består av två försäkringar som tecknas tillsammans eller varf för sig, Betalskydd och Livskydd. Läs mer här.
Med låneskydd klarar du amorteringar även om något oförutsett skulle ske. Låneskyddet består av två försäkringar som tecknas tillsammans eller var för sig, Betalskydd och Livskydd. Läs mer här.

Om du byter bank i samband med köpet:

  • Automatiska betalningar
Byt betalningsuppgifter på dina abonnemang såsom Netflix, Spotify med dina nya betalningsuppgifter så du slipper onödiga avbrott.
Byt betalningsuppgifter på dina abonnemang såsom Netflix, Spotify med dina nya betalningsuppgifter så du slipper onödiga avbrott.
  • E-fakturor
Vi kan flytta dina autogiron, men inte dina e-fakturor. Har du e-fakturor behöver du därför lägga upp dem själv i internetbanken


Vi kan flytta dina autogiron, men inte dina e-fakturor. Har du e-fakturor behöver du därför lägga upp dem själv i internetbanken.