Tips och råd vid köp av boende

Din nya bostad är kanske den bästa affär du någonsin gjort. Men du ska inte bara välja ut din drömbostad och finansiera den, utan också få pengar över till annat.  Kanske är det din första bostad? Eller så letar du till ditt barn. En drömbostad är oavsett ett ställe där du sover gott om natten.

  • 1.  Kort eller lång bindningstid?

    1.  Kort eller lång bindningstid?

    Har du svårt att välja bindningstid? Det är du inte ensam om. Det är mycket som du måste ta hänsyn till. Hur ser ränteläget ut idag, och hur ser prognoserna ut? Vilken risk har du råd att ta? Vi hjälper dig att välja vad som kan vara bäst för just dig.

    Fördelar med kort bindningstid (3 månader)
    - Räntan justeras var tredje månad
    - Räntan följer marknadsräntan
    - Du kan när som helst binda på längre bindningstider

    Fördelar med längre bindningstid (1 -10 år)
    - Du vet exakt vad din månadskostnad kommer att bli
    - Du kan ta med dig lånet om du byter bostad/flyttar
    - Säkrast vid små ekonomiska marginaler

    Ränteskillnadsersättning

    Om du skulle vilja lösa ett bundet lån i förtid, det vill säga innan räntebindningstiden gått ut, har banken rätt att ta ut en ersättning. Du kan läsa mer om vad det innebär under punkt 5.

    Tips!

    ► Dela upp lånet på flera olika bindningstider – då sprider du dina risker
    ► Skapa en räntebuffert för oförutsägbara utgifter

  • 2.  Åtta goda råd

    2.  Åtta goda råd

    När du ska köpa bostad står du inför en mycket stor affär. Vi har sammanställt en lista med åtta enkla tips för att undvika misstag. Listan är givetvis inte heltäckande men ändå en utgångspunkt för dig som ska köpa bostad.

    1. Gör en lista
      Gör en lista över vad du vill ha ut av ditt boende. Det är lätt att falla för en bostad för att den ligger vackert eller har en exklusiv inredning, som gör att du glömmer andra viktiga faktorer. Lista vad du absolut inte kan avvara i ditt nya boende.
    2. Lokalkännedom
      Hur höga är priserna på bostäder i närheten? Finns det bra kommunikationer? Hur långt är det till skolan/arbetet? Finns det livsmedelsbutiker i närheten? Var ligger skogen, badet, finns träningsmöjligheter? Listan kan göras lång. Frågan är vad som är viktigt för dig. Prata med mäklaren och be att få mer information. Vi hjälper gärna till om vi kan.
    3. Bevakningstjänster på webben
      En bra idé kan vara att använda de bevakningstjänster som finns på olika webbplatser där du kan söka bostad. Du väljer t.ex. vilken typ av bostad du söker, område, prisnivå med mera och får sedan e-post när det dyker upp ett objekt inom dina sökkriterier.
    4. Lånelöfte
      Innan du ger dig in i en budgivning är det viktigt att du har ett lånelöfte från oss. Kontakta oss för mer information, eller sök direkt på nätet. Vi kommer tillsammans gå igenom din ekonomi och vår professionella bedömning avgör hur mycket din ekonomi klarar.
    5. Experthjälp
      Läs faktabladen om bostaden noggrant och ta gärna med en kunnig person som du har förtroende för på visningen. Gör en egen besiktning innan du köper bostaden.
    6. Ställ frågor
      Säljaren och mäklaren har en skyldighet att berätta om dolda fel och om det finns byggplaner inom området. Säljaren har sannolikt stor kunskap om latenta fel, som kan uppträda inom några månader eller år. Ju mer du har läst på om bostaden, desto mer precisa frågor kan du ställa. Ställ hellre en fråga för mycket än en för lite till mäklaren.
    7. Kom ihåg försäkringen
      Se till att bostaden är försäkrad redan då du köper/tillträder bostaden, även om inflyttningen sker senare.
    8. Följ magkänslan
      Budgivningen kan dra ut på tiden, eller gå snabbt. Sätt upp en maxgräns och håll dig inom den. När det gäller att köpa bostad är det oftast hjärtat eller magkänslan som styr. Vi tror att det är ett bra sätt, förutsatt att du noggrant följt råden ovan. Vi kan i alla fall säga en sak: säger din mage nej så köp inte. Oavsett om allt annat stämmer!

    Se vart pengarna tar vägen

    Med tjänsten "Min översikt" i Hembanken får du enkelt en snabb överblick över dina inkomster och utgifter.

    Logga in i Hembanken

  • 3.  Din första bostad

    3.  Din första bostad

    Det är mycket att tänka på som förstagångsköpare. Ta därför reda på så mycket du kan och tänk igenom din ekonomi ordentligt. Vi rekommenderar följande:

    Gör en budget
    Titta noggrant på dina inkomster och hur säker din anställning är. Gör en budget för att se vilka utgifter du har och hur mycket ditt boende får kosta.

    Välj inte för dyrt boende
    De flesta kan inte köpa sitt absoluta drömboende när de gör sitt första bostadsköp. Var realistisk och kontrollera kostnader för drift och underhåll. Alla dina pengar kan inte gå till boendet.

    Ta reda på alla fakta
    Ta god tid på dig när du läser fastighetsmäklarens uppgifter. Fråga om allt som är oklart. Fastighetsmäklaren och säljaren är skyldiga att berätta om alla fel som finns i bostaden.

    Kontrollera kostnaderna för el, uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp. Just uppvärmningskostnaderna kan vara en mycket tung post med dagens energipriser. Ta också reda på vad som ingår i priset för bostaden – och vad som inte gör det. Kostnaden för nya pantbrev kan bli en dryg utgift.

    Tala med banken om ett lånelöfte
    Ett lånelöfte baseras på hur din ekonomi ser ut. Våra rådgivare hjälper dig att hitta rätt nivå på kostnaden för ditt bostadsköp och utfärdar därefter ett löfte om lån anpassat efter dina inkomster, utgifter och värdet på din tänkta bostad. Lånelöftet är kostnadsfritt och ges efter sedvanlig kreditprövning.

    En del mäklare kräver att du har ett giltigt lånelöfte klart för att du ska få lägga ett bud. Med ett lånelöfte i handen har du en stark position när du bjuder på en bostad. Lånelöftet är också en trygghet för dig själv eftersom banken tror på dig.

  • 4.  Bostad till ditt barn

    4.  Bostad till ditt barn

    Funderar du på att ge ditt barn en god start i vuxenlivet genom att köpa en bostad? Ett småhus eller en bostadsrätt är sannolikt en god investering. Lånar du till bostaden så får du dessutom dra av räntorna på sedvanligt vis. Kom ihåg att först kontrollera att bostadsrättsföreningen godkänner att du hyr ut den i andra hand till ditt barn.

  • 5. Ränteskillnadsersättning

    5. Ränteskillnadsersättning

    Banken har rätt att ta ut en ersättning när ett bundet bolån löses i förtid, dvs. innan räntebindningstiden har gått ut. Ersättningen ska täcka den förlust som kan uppstå för banken mellan tidpunkten då lånet löses och tidpunkten då räntebindningstiden går ut.

    Enligt konsumentkreditlagen har en låntagare rätt att när som helst lösa sitt bolån, även om räntan är bunden under en viss period. Men om låntagaren löser lånet innan räntebindningstiden går ut har banken rätt att ta ut ersättning som kompensation för den förlust banken kan drabbas av till följd av att lånet löses i förtid. Sådan ersättning kallas ränteskillnadsersättning.

    Ränteskillnadsersättningen beräknas enligt en schablonregel. Enligt konsumentkreditlagen kan schablonregeln tillämpas under förutsättning att det framräknade ersättningskravet överensstämmer med god kreditgivningssed.

    Så här beräknas ersättningen

    Hur ränteskillnadsersättningen beräknas framgår av konsumentkreditlagen och av Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden. Nya regler trädde i kraft den 1 juli 2014. Därför finns det två beräkningsmodeller – en för lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 och en för lån där räntebindningstiden startar efter 1 juli 2014. Den avgörande skillnaden är att den gamla modellen utgår från räntan på statsskuldsväxlar och statsobligationer medan den nya modellen använder bostadsobligationsräntan.

    Lån där räntebindningstiden startade före 1 juli 2014 (gammal modell)

    Vid beräkning av ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på det bundna bolånet med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den aktuella räntan på statsskuldväxlar eller statsobligationer som har en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

    Det finns sällan en statsskuldsväxel eller statsobligation med en förfallodag som exakt motsvarar den återstående räntebindningstiden. Därför beräknas räntan med hjälp av en linje mellan de två statspapper som ligger närmast före respektive närmast efter lånets ränteändringsdag. Denna metod att beräkna räntan kallas linjär interpolering.

    Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.

    I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då förtidslösen sker.

    Lån där räntebindningstiden startade efter 1 juli 2014 (ny modell)
    Vid beräkning av ränteskillnadsersättningen jämförs räntan på det bundna bolånet med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar den tid som återstår av räntebindningstiden, ökad med en procentenhet.

    Finansinspektionen har slagit fast en metod som bör användas för att få fram den ränta som i allmänhet gäller för bostadsobligationer. Metoden bygger på att en ”räntelinje” skapas genom att ta hänsyn till räntan på de utestående bostadsobligationer som uppfyller ett antal kriterier. Några av kriterierna är att bostadsobligationerna ska vara utgivna i svenska kronor och ha ett utestående belopp på minst tre miljarder kronor. Vilka bostadsobligationer som ska ligga till grund för beräkningen fastställs en gång per kvartal av Svenska Bankföreningen.

    Om den återstående löptiden är sju år eller längre sker beräkningen genom en alternativ metod, eftersom det normalt sett saknas bostadsobligationer med lång löptid. Denna metod baseras på statsobligationer med lång löptid och ett fast räntetillägg motsvarande skillnaden mellan bostadsobligationsränta och statsobligationsränta med en löptid på sju år.

    Den beräknade räntan ökas med en procentenhet för att få fram jämförelseräntan.

    I nästa steg används jämförelseräntan för att nuvärdesberäkna dels de räntor och amorteringar som skulle ha gjorts fram till räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Ränteskillnadsersättningen beräknas slutligen som skillnaden mellan det framräknade nuvärdet och kapitalskulden den dag då förtidslösen sker.

    Allmän information om bolån

    För att erbjuda konsumenter allmän information om bolåneprodukter har Bankföreningens medlemmar tagit fram ett gemensamt faktablad.


    Faktabladet hittar du på swedishbankers.se

Relaterat innehåll