Sälja gård
Att sälja gården är ofta ett beslut som mognar fram under en längre tid. Det är inte ovanligt att familjen ägt gården länge eller att den gått i släkten i generationer. Därför är det kanske extra viktigt att känna sig trygg i sitt beslut.Vi har samlat många års erfarenheter från att hjälpa såväl köpare som säljare vid gårdsaffären. Några av dessa erfarenheter kan du läsa om här. Lycka till!
10 punkter att tänka på!
Att sälja gård
-
1. Orsaker till att man säljer gård
Antalet gårdar som säljs på den öppna marknaden har ökat under de senaste åren. Det kan finnas en mängd skäl till att man väljer att sälja sin gård. Att äga en gård skall naturligtvis vara något positivt. Känns däremot gårdsägandet betungande så är det kanske dags att överväga en överlåtelse av gården. Det har varit vanligt att gårdar ärvs genom generationer men det är inte alls självklart i dag. På många produktionslantbruk så inser ofta föräldragenerationen att barnen inte kan eller är intresserad av att ta över. Med den prisstegring som skett på gårdar de senaste åren så är det också vanligt att inget av barnen har råd att lösa ut sina syskon till marknadspris.
Gårdar har varit mycket goda placeringar åtminstone under de senaste tjugo åren. Många gårdsägare känner också att de haft en bra värdeutveckling och att det kan vara ett bra tillfälle att hämta hem vinsten och göra något annat för pengarna.
Tidigare var det mycket svårt att generationsskifta gården utan mycket stora skattemässiga avbränningar. Efter 2007 har vi i Sverige varken arvs- eller gåvoskatt vilket skapat otroliga goda förutsättningar för ett ordnat övertagande för nästa generation. Denna regelförändring har startat många diskussioner om generationsskiften och antalet överlåtelser har ökat. Det finns också en tydlig trend att när generationsskiftesfrågan väl tas upp så slutar det ändå med en försäljning på öppna marknaden.
Eftersom vi inte längre har någon förmögenhetsskatt i landet så ger en fastighetsförsäljning inte någon kraftigt försämrad skattesits på samma sätt som tidigare då gården var förmögenhetsskattebefriad medan det kapital som frigjordes vid en försäljning orsakade förmögenhetsskatt. -
2. Att fatta beslut om försäljning
Beslutet att sälja gården mognar ofta fram. Hur många som skall involveras i denna process avgörs av många faktorer som exempelvis gårdens historik, familjeförhållande, ekonomi etc.
För er som övervägt att överlåta gården på något av barnen så kan det vara bra att ni som föräldrar samlar alla barnen för en inledande diskussion, tidigt i processen. Då får var och en tid på sig att fundera igenom sin syn på en överlåtelse inom familjen alternativt en extern försäljning. I nästa fas kan det vara lämpligt att involvera en rådgivare med lång erfarenhet av generationsskiftesfrågor där lantegendomar är inblandade. Vi har ett stort nätverk av erfarna rådgivare. Kontakta gärna din närmaste Skogs & Lantbruksansvarig.
Det generella rådet är att börja diskussionerna så tidigt som möjligt så att beslutsprocessen får ta sin tid. Då är chanserna större för att alla inblandade är trygga och nöjda med processen. -
3. 22 eller 27% skatt på vinsten?
Skattesituationen vid en gårdsförsäljning kan bli relativt komplex och ofta kan det vara bra att anlita en skatterådgivare redan året innan man säljer. Vi rekommenderar också att du läser Skatteverkets broschyrer ”Försäljning av näringsfastighet” och ”Försäljning av privatbostad”. Här nedan ger vi dig en mycket översiktlig och långt ifrån heltäckande bild av skattesituationen.
När du säljer gården så får du som säljare betala en kapitalvinstskatt för din eventuella vinst. Kapitalvinsten är skillnaden mellan omkostnadsbelopp och köpeskillingen vid försäljningen. Omkostnadsbeloppet är summan av de faktiska utgifter man hade när man en gång förvärvade fastigheten samt kostnader för förbättringar av fastigheten.
Vid uträkning av kapitalvinsten vid försäljningen delar man upp gården i en näringsdel och en privatbostadsdel. Privatbostadsdelen består av privatbostad och tomt. Kapitalvinstskatten för vinsten på privatbostadsdelen är 22 % och för näringsdelen 27 %.
Gjorda värdeminskningsavdrag exempelvis skogsavdrag återläggs i den sista näringsdeklarationen för gården. Om du har ett underskott i din sista näringsdeklaration så minskas kapitalvinsten med detta underskott. Återigen var syftet med denna korta text att ge dig en grov överblick av skattesituationen. -
4. Avverka skog innan du säljer?
En vanlig fråga för fastighetssäljarna är om det är vettigt att avverka skog innan man säljer fastigheten. Ur säljarens synvinkel är det oftast bäst att inte röra skogen efter att man bestämt sig att sälja fastigheten. Skogsmarken prissätts per kubikmeter stående skog på fastigheten, även ungskogen inräknad. Offentlig prisstatistik indikerar att det pris du får för den stående skogen vid försäljning av skogsmarken är högre än det nettopris du får vid avverkning.
Detta förhållande gäller i hela landet men prisskillnaden är störst i södra Sverige. Som marknaden fungerar i dag så är det en direkt dålig affär att gallra sin skog innan försäljningen. Du får då kanske ett rotnetto runt 100 kr/m3sk istället för att erhålla pris på 300 - 450 kr/m3sk vid försäljning av hela fastigheten. Dessutom blir skatten lägre om du låter skogen stå. Vid fastighetsförsäljningen blir skatten 27 % och vid virkesförsäljningen som lägst 30 %.
Om du har ett ackumulerat underskott i verksamheten så får du minska vinsten av markförsäljningen med detta belopp.
Dessutom har köparen oftast en bättre skattesits än säljaren vid avverkning. Köparen kan utnyttja ett så kallat ”skogsavdrag” vid avverkningen vilket minskar skatten vid skogsavverkning avsevärt. -
5. En trygg köpare är en bra köpare!
När du säljer din gård är det viktigt att ta fram så mycket information som möjligt. Ju färre faktorer som kan göra en köpare osäker ju större chans till en friktionsfri försäljning och fler spekulanter på din gård. Vi tar här fram några exempel på information som underlättar försäljningen och kanske höjer värdet på gården.- Historik – Sammanställ gärna gårdens historik vad gäller ägarlängd, intressanta händelser, eventuella tillköp, tillbyggnader, etc.
- Fysiska pantbrev – De flesta pantbrev är nu elektroniska och endast registrerade hos banken. Men det är inte ovanligt med äldre, fysiska pantbrev. Det underlättar försäljningsprocessen om man har ordning på dessa.
- Arrende- och hyresavtal – Sammanställ alla avtal som berör fastigheten. Om det finns muntliga avtal om exempelvis jakt så är det viktigt att du skriver ned hur du uppfattat dessa avtal.
- Skogsbruksplanen, se punkt 6.
- EU-ersättningar. Sammanställ vilka EU-ersättningar och andra stöd som gården åtnjutit med befintlig drift.
- Kartor, ritningar på byggnader och andra äldre dokument. Denna typ av dokument är ofta av intresse för en köpare.
-
6. Skogsbruksplanen
När du säljer skogsmark är skogsbruksplanen och skogskartan de viktigaste dokumenten. Det är utifrån planens data som köparen grundar sin bedömning om skogens värde. En ny tillförlitlig plan som på ett pedagogiskt sätt beskriver skogstillståndet ökar naturligtvis köparens trygghet och höjer därigenom värdet på fastigheten. En bra överskådlig skogskarta ökar dessutom tillgängligheten till fastigheten och överblicken för spekulanten.
Gamla planer är ofta underskattade vad gäller bonitet och virkesförråd framförallt i den medelålders skogen. Vi tycker därför att det är en självklarhet att investera i en ny plan. Har det gått ett antal år eller om det har hänt mycket sedan den förra planen gjordes så rekommenderar vi en helt ny plan. Är den befintliga planen bara några år så kan det räcka med en uppdatering. Snåla aldrig med detta. Välj en oberoende planläggare med uppdrag att försöka beskriva fastigheten så väl som möjligt. Vill du ha tips på planläggare så kan du kontakta närmaste Skogs & Lantbruksansvarig. -
7. Farm styling, finns det?
När man säljer en villa eller en lägenhet är ”home styling” ett etablerat sätt att framhäva bostaden på bästa sätt. Skulle man kunna använda samma metod vid försäljning av en gård? Ja i viss mån kan man det. Vissa åtgärder framhäver absolut gårdens potential och höjer därigenom värdet. Observera dock att det aldrig får vara fråga om att dölja brister på gården. Detta är gravt oetiskt och skapar ofta en osäkerhet hos spekulanten vilket direkt sänker prisnivån. Här ger vi några exempel på åtgärder som man som säljare kan överväga i samband med en försäljning:- Städa!
Det kan låta som en självklarhet och de flesta säljare tänker på ett välstädat hem. Men ofta när gårdar säljs så ligger det en massa ”skrot” kvar i anslutning till gårdscentra och i ekonomibyggnader. Det blir oftast inskrivet i kontraktet att säljaren skall städa bort detta innan tillträde. Därför är det en självklarhet att göra detta i god tid innan visningarna. - Slå gräs även runt ekonomibyggnader
Det skapar en bättre överblick och visar ofta på potentialen i gården. - Röj bort sly som döljer utsikter, vid gårdscentrum, runt åkerkanter etc.
Ofta blir man hemmablind och ser inte att det växt igen på olika ställen runt om på gården. En slyröjning är en billig åtgärd som ofta öppnar upp, skapar lite rymd och ger gården ett ljusare intryck. - Rödfärgning av ekonomibyggnader
Det är vanligt att slamfärgen på ekonomibyggnaderna bleknat med åren. Som säljare tänker man inte på att detta ger ett bedagat intryck. Har man tid så lönar det sig ofta att måla ekonomibyggnader som i övrigt är i gott skick. Dåliga ekonomibyggnader med rötskador, etc. skall absolut inte färgas då det kan skapa en osäkerhet om byggnadernas skick hos köparen.
- Städa!
-
8. Tidpunkt att sälja gården?
Traditionellt har gårdsmarknaden varit mycket stabil med en kontinuerlig prisuppgång jämfört med exempelvis aktier. Det är väldigt svårt att ge råd om när det är rätt tid att sälja. Vi tror inte det är meningsfullt eller ens möjligt att försöka pricka någon pristopp. Rådet är istället att sälja när det passar utifrån andra förutsättningar.
Även när det gäller årstiden så bedömer vi att den har mindre betydelse än vad många tror. Många anser att det är bäst att gå ut med gården i april-maj. Men eftersom det då ofta är större konkurrens från andra objekt så kan det vara väl så bra under hösten. Att gå ut och exponera gården under december och januari bör man dock undvika. Det är mörka månader då köparna ofta har fokus på annat. Köparen måste ju också ha möjlighet att besiktiga fastigheten ordentligt så beroende på läge i landet, vägar, byggnader etc. så skall man i olika grad undvika perioder med mycket snö.
Det man skall komma ihåg är att ta kontakt med mäklaren i mycket god tid innan planerad försäljning. Ett halvår innan start är att rekommendera. -
9. Välja mäklare
Valet av mäklare är, om möjligt, ännu viktigare när du säljer din gård än när du säljer ett bostadshus. Vår bestämda uppfattning är att mäklaren måste ha specialistkompetens och erfarenhet av gårdsförsäljningar. Ett annat självklart krav är att fastigheten exponeras på fastighetssidan www.hemnet.se.
När det gäller en gårdsförsäljning är det också extra viktigt att personkemin stämmer då försäljningen ofta tar lång tid och bygger på ömsesidigt förtroende. Säkerställ också i uppdragsavtalet att det verkligen är den person/mäklare du valt som i slutändan säljer din fastighet. Ta god tid på er när ni väljer mäklare. Fråga runt bland andra som sålt gårdar och begär gärna ut några prospekt från olika aktörer för att se hur de exponerar objekten.
Kom ihåg en viktig detalj. Det är inte mäklaren som skall köpa gården. Därför är det långt ifrån självklart att välja den mäklare som anger den högsta prisidén på gården. Det kan till och med vara förödande för en försäljning om mäklaren startar med ett för högt pris. Istället för att ni får många spekulanter som bjuder över varandra så startas en nedåtgående spiral. Startar försäljningen negativt kan det vara svårt att reparera skadan. Vi har många kontakter med duktiga gårdsmäklare. Kontakta gärna närmaste Skogs & Lantbruksspecialist.
När du valt mäklare skriver ni ett uppdragsavtal. Här bestämmer ni mäklarens ersättning, tid för ensamrätt och under vilka former försäljningen skall genomföras. Gå noga igenom uppdragsavtalet tillsammans med mäklaren innan du skriver på. -
10. Marknadsföring och försäljningssätt
Vanligast är att fastigheten exponeras offentligt i såväl lokal- som rikstidningar samt på fastighetssidan www.hemnet.se. Alla intressenter kommer åt informationen på såväl hemsida som genom att beställa försäljningsprospekt av mäklaren. Här är risken att missa potentiella intressenter liten.
Försäljning ”under hand” är ett alternativ där säljaren vill hålla en låg profil och slippa att spekulanter besöker gården för att titta på ej överenskomna tider. Här kontaktas intressenter från mäklarens kontaktnät och försäljningen sker något mer diskret. Risken med detta förfarande är att du som säljare blir väldigt beroende av mäklaren. En ”underhandsförsäljning” skapar också ofta en osäkerhet om man nått högsta möjliga pris.
Gårdsmarknaden har en tradition av sluten budgivning per brev eller numera även e-post. Denna budgivning är ofta ett bra sätt att i första fasen gallra ut ett antal seriösa intressenter. Men vi tycker att man bör komplettera med en efterföljande fri budgivning för att hitta en seriös och bra köpare av din gård som är villiga att ge det bästa budet. Kom ihåg. Som säljare har du alltid ”fri prövningsrätt” och fast egendom är inte såld förrän ett formellt skriftligt avtal är undertecknat av bägge parter.
Lycka till med din gårdsförsäljning.
