Köpa gård

När du ska köpa gård är det viktigt att du tänker igenom gårdsköpet noggrant och anpassar målsättningen efter dina förutsättningar. Vårt mål är att ge dig ett extra stöd i detta arbete. Ett stöd som gör gårdsköpet precis så roligt och utvecklande som det kan bli.

10 saker att tänka på

Att köpa gård

  • 1. Ett av livets viktigaste beslut

    1. Ett av livets viktigaste beslut

    Vi har jobbat med gårdsköpare ända sedan banken startades. Vi vet att ett gårdsköp kan vara något av det mest fantastiska som du och din familj gjort. Det kan förena familjen, skapa nya intressen och förändra livet fullkomligt. Men det kan också bli som en kvarnsten om halsen. Det kan skapa ett tvång att driva och sköta något som man egentligen inte har varken tid eller kanske råd med.

    Därför är det så otroligt viktigt att du tänker igenom gårdsköpet noggrant och anpassar målsättningen efter dina förutsättningar. Vårt mål är att ge dig ett extra stöd i detta arbete. Ett stöd som gör gårdsköpet precis så roligt och utvecklande som det kan bli. Välkommen in i gårdsköparens spännande värld.
  • 2. Vilken gård letar du efter?

    2. Vilken gård letar du efter?

    Gör en noggrann genomgång med dig själv och din familj och definiera vad det är för gård ni söker.

    Varför vill ni köpa en gård?
    Är det boendet, lantbruket, jakten, hästar, att vårda ett kulturarv som driver er. Eller är det kanske skogen som investering som är den huvudsakliga drivkraften bakom köpet? Gå noga igenom vad som är viktigast för er. Denna genomgång underlättar definitionen av vilken gård ni skall söka efter.

    Läge
    Läget i landet är också viktigt för att snäva in din sökning. Skall gården bli åretruntboende, helg- semesterställe, jaktmark eller ser ni det enbart som en investering utan krav på täta besök? Ju oftare ni skall besöka gården desto viktigare blir läget. Använd kartbok och ringa in områden som passar in på era krav. Kontrollera hur lång tid det tar att åka dit? Har ni kanske anknytning till vissa områden? Då kan man överväga att prioritera dessa före andra där ni helt saknar relationer.

    Bostaden
    Bostaden vad har ni för krav på storlek och läge? Är det aktuellt att bygga en helt ny bostad?

    Egen arbetsinsats
    Kan ni tänka er att jobba mycket själva? Här rekommenderar vi att ni hellre underskattar än överskattar er egen förmåga.

    Att svara på dessa frågor ger en god grund för att fokusera sökandet på de objekt som egentligen kan vara aktuella. Samtidigt bör du veta att drömgården som uppfyller alla önskningar sällan finns. Det blir oftast en kompromiss när det gäller vissa önskemål. Desto angelägnare är det att veta vad som verkligen är viktigt för er som gårdsköpare.
  • 3. Att hitta din gård

    3. Att hitta din gård

    Börja med att lägga upp ett abonnemang på www.hemnet.se där du anger i vilka kommuner du kan tänka dig att söka gård. Då får du ett mail automatiskt varje gång det finns en gård i detta område.

    Vårt råd är att söka något bredare än du tänkt från början. Det är relativt få gårdar till salu och du behöver inte oroa dig för att bli överöst med mail. Med Hemnet täcker du en mycket stor del av utbudet. Du kan även komplettera med www.bovision.se som har en liknande söktjänst.

    Alla mäklare finns tyvärr inte på dessa sidor. Som komplement finns tidningen ATL där många mäklare annonserar. Kontrollera utbudet i tidningen eller på hemsidan www.atl.nu.
    Om du söker inom ett begränsat område och är ute efter en lite mindre gård så kan det också vara bra att prenumerera på ortens lokaltidning.

    Kronofogdens hemsidor kan också vara en kanal där vissa gårdar bjuds ut. Se länk :
    www.kronofogden.se.

    En nära kontakt med seriösa skogs- & lantbruksmäklare kan vara en viktig del i vägen att hitta din gård. Dels kan enstaka gårdar bjudas ut genom en sk. ”underhandsförsäljning” där gården inte annonseras utan bara bjuds ut till aktuella personer i mäklarens spekulantregister. Dels är det bra att mäklaren känner till dina önskemål och förutsättningar och kan återkomma till dig om det blir förändringar som ny information, förändrad prisidé, löpande under försäljningen av en specifik gård.

    Våra Skogs & Lantbruksspecialister har lång erfarenhet och mycket god erfarenhet av Gårdsmäklarkåren. Kontakta gärna din närmaste Skogs & Lantbruksspecialist.
  • 4. De tre kalkylerna

    4. De tre kalkylerna

    Vi brukar säga att alla skall gå igenom ”våra tre kalkyler” innan du genomför ett gårdsköp. Du skall göra dem i den ordning vi beskriver.

    Livskalkylen
    Detta är den viktigaste kalkylen. Här går du igenom om du och din familj blir lyckligare av att köpa den här gården. Är gården rätt för att få det liv ni önskar er? Om inte, vänta hellre till rätt objekt dyker upp.

    Ekonomiska kalkylen
    När ni passerat livskalkylen så måste ni göra en ekonomisk kalkyl. Den gör ni först själv genom att uppskatta kostnader och intäkter. Använd gärna Excel och pröva vilka faktorer som påverkar ekonomin mest. Sen stämmer du av med någon av våra erfarna Skogs- & Lantbruksspecialister. Du måste räkna på ekonomin både vid själva förvärvet men även göra en kalkyl vad din ekonomi tillåter där du väger in gårdens långsiktiga intäkter och kostnader.

    Skattekalkylen
    Denna gör du efter att den första överslagsmässiga, ekonomiska kalkylen ser rimlig ut. Skattesituationen vid såväl köp som ägande av en gård är ofta komplicerat. Prata med din Skog- och lantbruksansvarig på banken. Vid komplicerade frågor har vi ett nätverk av skatterådgivare som vi har förtroende för. Det är viktigt skattefrågorna hamnar rätt framförallt vid ingången av gårdsköpet.
  • 5. Vad kan jag göra själv på gården?

    5. Vad kan jag göra själv på gården?

    I skogen
    För att vara en bra skogsägare krävs ett intresse och ett engagemang för skog och skogsbruk i allmänhet och din egen skog i synnerhet. Däremot är det inte självklart att du måste jobba själv i skogen. Det går att leja bort alla tjänster och det finns en hel rad företag att vända sig till för att få hjälp med både avverkning och skogsvård. Vid avverkning är det sällan lönsamt att arbeta själv även om många uppskattar att arbeta med kroppen. När det gäller skogsvård som plantering och röjning så är det ofta både lönsamt och givande att jobba själv.

    Vill du ha tips på bra kontaktpersoner som kan hjälpa dig med avverkning och skogsskötsel så kan du kontakta närmaste Skog- och lantbruksansvarig. Vi har alltid ett bra lokalt nätverk med seriösa aktörer.

    På åkermarken
    Om du inte är professionell lantbrukare så finns det flera sätt att utnyttja åkermarken.

    Är det mindre arealer och du har tid och intresse så kan det vara aktuellt att bruka jorden själv. Underskatta dock inte arbetsinsatsen, speciellt de första åren efter själva köpet. Ofta är det mycket som skall göras och det kan vara svårt att hinna med att dessutom bruka jorden. Lantbruk kräver maskiner. Antingen köper du dessa själv eller så kan du ofta låta någon lantbrukande granne sköta marken mot ersättning.

    Vanligt är att arrendera ut marken till en lantbrukare i närheten. Ett arrende bygger på att båda parter är nöjda. För din del skall ersättningen vara rimlig och marken skall skötas enligt dina önskemål. Arrendatorn måste också få en vettig ekonomi i arrendeupplägget. När det gäller arrendenivåer tag gärna en första diskussion med din Skog- och lantbruksansvarig på banken.
  • 6. Att värdera gården

    6. Att värdera gården

    Visst kan det vara skönt att få stöd i värdebedömningen av en fastighet innan man ger sig in i budgivningen. Samtidigt är det bara du som köpare som kan avgöra vad gården och dess olika delar är värda individuellt för dig. Försök därför börja med att själv göra en så kallad ”à la carte värdering” där du delar upp gården i olika delar och sätter värde på exempelvis bostäder, ekonomibyggnader, åker, betesmark, skog, avstyckningsbara tomter, jakt, eventuella vindkraftslägen, etc. var för sig. Sen kan du stämma av din värdebedömning med en gårdsvärderare. Fråga din Skog- och lantbruksansvarig på banken så ger vi dig tips på erfarna värderingskonsulter.

    Värdera - Bostadsbyggnader
    Vid försäljning av en gård ägnas väldigt mycket av beskrivningen och även visningen åt bostaden. För dig som skall flytta till gården så är naturligtvis bostaden oerhört viktig. Stora anrika mangårdsbyggnader är ofta vackert belägna och ger gården karaktär och historia. Glöm dock inte att man ofta underskattar renoverings-, underhålls- och uppvärmningskostnader.

    Är bostaden en stor del av köpeskillingen så är det bra att låta en fackman besiktiga byggnaden. Tag samtidigt hjälp att göra en kalkyl vad gäller renoveringskostnaderna.

    Att värdera bostaden är mycket svårt. För enklare mangårdsbyggnader är naturligtvis taxeringsvärdet, som skall representera 75 % av marknadsvärde, en viss måttstock. Ofta är dock marknadsvärdet betydligt högre än det taxeringsvärdet indikerar. Framförallt när det gäller ståndsmässiga byggnader ger sällan taxeringsvärdet något stöd i värderingen.

    Här får du helt enkelt beräkna vad du själv tycker det är värt och nogsamt ta hänsyn till bostadens framtida kostnader vad gäller såväl underhåll som drift.

    Även om bostaden ingår i en lantbruksfastighet betalar du fastighetsskatt för privatbostäder med tomt.

    Om du hyr ut bostäderna till ”icke närstående” så är fastighetsskatt, underhåll och renoveringskostnader avdragsgilla som kostnader i näringsdeklarationen samtidigt som hyresintäkten skall tas upp på inkomstsidan.

    Värdera – Ekonomibyggnader, åker och betesmark
    Ekonomibyggnaderna på en gård kan vara allt ifrån gårdens viktigaste tillgång till en stor belastning.

    Är du hästintresserad, skall du att ha lantbruksmaskiner eller planerar du rent av att bedriva boskapsskötsel så är ekonomibyggnader en förutsättning. Om man ser till gårdens värde så får man ofta betala förhållandevis lite för ekonomibyggnader även om de är i gott skick.

    Att renovera ekonomibyggnader i dåligt skick kan däremot kosta väldigt mycket pengar och det är mycket vanligt att man underskattar denna kostnad. Bra tak är en förutsättning för att ekonomibyggnaderna över huvud taget skall överleva.

    Det är inte alls ovanligt att stora ekonomibyggnader drar ner värdet på gården. Ibland har ekonomibyggnaderna ett stort kulturhistoriskt värde och kräver då sin insats men ibland kan det vara både enklare och billigare att riva ekonomibyggnader i dåligt skick.

    Åker- och betesmark
    Åkermarksvärdet avgörs framförallt av i vilken region fastigheten ligger och vilken godhetsklass åkern har. Här har man nytta av den prisstatistik som LRF-Konsult redovisar, se www.lrfkonsult.se . Andra faktorer som påverkar priset är arronderingen, dränering och läget i förhållande till annan åkermark. Konsultera någon av våra Skogs- & Lantbruksspecialister.

    Värdera - Skogen
    Skogsmarken prissätts efter hur mycket skog som står på fastigheten. Volymen skog i måttet ”m3sk”, all volym inräknad – även ungskog, avgör till stor del priset. Både Lantmäteriet och LRF Konsult sammanställer snittpriser på hur mycket skogsmarken kostar per m3sk i respektive region, läs vårt senaste nyhetsbrev Skog & Ekonomi där brukar vi redovisa senaste prisstatistiken.

    Priserna varierar förvånansvärt lite inom respektive region men självklart skall du ta hänsyn till faktorer som bonitet, andel avverkningsmogen skog, kvalitet, trädslagsfördelning, eventuell röta, gallringsbehov, skogsvårdskostnader, etc. Att värdera skogen är en hel vetenskap. Här har vi många fler tips på hur du gör en bättre skogsaffär. Kontakta din Skog- och lantbruksansvarig.

    Läs vårt senaste Nyhetsbrev Skog & Ekonomi där brukar vi redovisa senaste prisstatistiken.
  • 7. Skogsbruksplanen

    7. Skogsbruksplanen

    Viktigt material inför köpet - Skogsbruksplanen
    Vid köp av skogsmark är skogbruksplanen nyckeln till kunskap.

    Kan du lita på skogsbruksplanen? Planen är absolut ingen exakt vetenskap utan snarare ett hantverk där kvaliteten är beroende av planläggaren som sammanställt planen. Flera skogsföretag och skogsägarföreningar har en ambition att totalvolymen på fastigheten inte skall avvika mer än 10%.

    Kan du, efter köpet, begära nedsatt köpeskilling om planen visar sig vara felaktig? I nästan alla försäljningsprospekt och köpekontrakt så friskriver sig säljaren från avvikelser i planen. Eftersom du köper en näringsfastighet så är kraven på dig som köpare hårdare än om det enbart hade gällt en bostad. Därför är det viktigt att göra hemläxan och kontrollera, så noga som möjligt, att uppgifterna i planen är rimliga. Tag gärna en lokal virkesköpare till hjälp.

    Hur gammal är planen? Är det en gammal plan som uppdaterats med utförda åtgärder och sen framskrivits med tillväxt i ett datorprogram så är naturligtvis dessa uppgifter betydligt mer osäkra än om planen gjorts i direkt anslutning till försäljningen.

    Har du svårt att läsa planen – tag då gärna hjälp av vår komprimerade skogsordlista.
  • 8. Skogsinformation

    8. Skogsinformation

    Vi har plockat ut några exempel på skogsinformation som är viktig att studera utifrån ett ekonomiskt perspektiv.

    Bonitet – Skogsmarkens bördighet är motorstyrkan i din skogsinvestering. Om du ser långsiktigt på skogsinvesteringen så är boniteten en av de viktigaste värdemätarna.

    Gallringsbehov – Är skogen välgallrad så är detta ett stort plus för dig som köpare. Då behöver du inte betala mellan 250 – 600 kr/m3sk för skog som du omedelbart efter köpet skall gallra bort med ett netto runt 100 kr/m3sk.

    Åldersklassfördelning – Är den jämn eller ligger volymerna samlade inom vissa åldersklasser? Eftersom priset oftast sätts utifrån fastighetens totala virkesförråd så bör man vara uppmärksam på fastigheter med hög virkesvolym av medelålders skog där den slutavverkningsbara volymen är låg. Här blir priset ofta högt men du får vänta länge tills dess du får några större intäkter från fastigheten.

    Vägnät – Kontrollera skogsbilvägarnas standard och om det är långt till bilväg från de områden där du skall avverka inom de närmaste 10 åren.

    Trädslagsfördelning – Är andelen lövskog stor så kan du räkna med lägre avverkningsnetton. Det är på timmer som skogsägaren får sina största inkomster och eftersom lövskog mycket sällan genererar något timmer så minskar intäkterna. Däremot kan lövskog ha stora skönhetsvärden bara man är medveten om att detta inte betalar några räntekostnader.

    Virkeskvalitet – Tall på för bördig mark. Gran med stora rötproblem eller övervallade skador. Detta och mycket mer ser en van virkesköpare. Tag hjälp.
  • 9. Likviditetskalkylen

    9. Likviditetskalkylen

    ikviditetskalkylen är en av de allra viktigaste förberedelserna inför ett gårdsköp. Det är med denna du får en kvittens på att du långsiktig får en dräglig ekonomisk situation och tål oförutsedda kostnader under de första åren. Att gården blir den positiva förändring som ni planerat.

    Vid husköp finns det lagkrav att mäklaren gör en vederhäftig boendekostnadskalkyl. När du köper en gård köper du ett företag och då ligger ansvaret nästan helt och hållet på dig som köpare. Här blir kalkylen också mer komplicerad då det gäller att uppskatta såväl intäkter och kostnader.

    Tag därför god tid på dig att gå igenom såväl intäkter och kostnader. Gör en egen excellmall så att du får en bättre överblick av kassaflödet från fastigheten.

    I samtalet med banken är din likviditetskalkyl mycket viktig. En sak är att banken har säkerhet för sina lån, lika viktigt är att du som köpare har en dräglig ekonomisk situation.

    Vi har listat upp några intäkter och kostnader som ofta är med i den lilla gårdens bokslut::

    Intäkter Kostnader
    Hyror Renoveringskostnader
    Arrenden Avskrivningar byggnader, vägar, maskiner
    Ränteintäkter Ränteutgifter
    Skogsavverkning Fastighetsskatt
    Utdelningar allmänningar, föreningar Skogsvård
    Inköp varor, material, djur, maskiner
  • 10. Budstrategi och köpprocess

    10. Budstrategi och köpprocess

    Själva processen när man köper en gård kan variera väldigt mycket. Tidigare var det vanligt med slutna anbud där budgivaren med det högsta budet fick köpa gården. Det är fortfarande vanligt med skriftliga anbud i första fasen av försäljningen. Därefter får ofta budgivarna med de högsta indikativa buden fortsätta budgivning per telefon eller mail tills en köpare är utsedd. De flesta mäklare ställer krav på någon form av finansieringsbesked i samband med denna budgivning. Vi hjälper dig med ett sådant underlag, kontakta närmaste Skogs- och Lantbruksspecialist.

    Ett muntligt bud är visserligen inte bindande när det gäller fast egendom. Men för dig själv och alla inblandade så är det viktigt att du lämnar in ett väl genomtänkt bud som du kan stå för.

    Efter ha varit involverade i ett mycket stort antal budgivningar under åren är vår erfarenhet att alla bör ha en väl genomtänkt budgivningsstrategi. Vi anser att du i god tid innan själva budgivningen har gått igenom hur högt pris du kan tänka dig att betala. Denna nivå får aldrig vara ungefärlig då det är oerhört lätt att ryckas med i en budgivningssituation. Du har kanske mentalt redan flyttat in och känner att detta är din livs affär som glider dig ur händerna. Så är det naturligtvis inte. Det går alltid fler tåg och det vore konstigt om du fick köpa den första fastigheten du bjuder på.

    Vi på banken önskar lycka till med jakten på din drömgård.

Relaterat innehåll