Gå till huvudinnehåll

Slopad ränta på uppskov vid bostadsförsäljning – hur drar man nytta av det?

Nu avskaffas räntan på uppskov vid bostadsförsäljningar. De nya reglerna träder i kraft den 1 januari 2021. Det innebär att säljer du till exempel en villa eller en bostadsrätt med vinst 2021 kan du i deklarationen 2022 begära uppskov med skatten på vinsten utan att behöva betala ”ränta” på en skattekredit.

Förvisso finns det ett antal regler du måste uppfylla för att kunna få uppskov, till exempel behöver du köpa en dyrare bostad än den du sålde om du ska kunna få uppskov med hela vinsten. Alla dessa regler bli kvar oförändrade. Det är just ”räntan” på skattekrediten som slopas. Eller uttryckt på annat sätt. Från och med 2021 kommer det inte att kosta något att skjuta på vinstbeskattningen vid en bostadsförsäljning.

Innebörden för dig som redan har ett uppskov och tidigare har betalt ”ränta” på din skattekredit

I och med att reglerna ändras från och med inkomståret 2021 kommer även de med uppskov sedan tidigare att slippa denna beskattning, eller ”ränta” om man så vill. Du behöver inte göra något, fylla i en blankett eller ansöka på något sätt. Då beskattningen är en schabloniserad blir effekten bara att ”räntan” bortfaller i och med 2022 års deklaration.

Nu när uppskoven blir ”gratis” kan ju valet mellan att söka eller inte söka uppskov tyckas enkelt. Men hur har det varit tidigare?

Vad har det kostat att ha ett uppskov på en vinst vid bostadsförsäljning? – ett exempel

Anna sålde 2018 en villa med en vinst på 3 miljoner kronor. Istället köpte hon en bostadsrätt som var dyrare än villan. Hon uppfyllde även alla andra regler för att beviljas uppskov. Så vad kostade då detta och vad hade hon för val? På uppskovsbeloppet påför Skatteverket en schablonintäkt om 1,67% och på den beskattas Anna i inkomstslaget kapital med 30%. Eller om man så vill 1,67% på 3 miljoner kronor är lika med 50.100 kronor och 30% på det är cirka 15.000 kronor. Anna har alltså fått betala 15.000 kr/år för att få skjuta upp beskattningen av vinsten på den sålda villan.

Vad kunde Anna gjort istället?

En vinst vid en bostadsförsäljning beskattas med 22%. I Annas fall med 22% på 3 miljoner kronor, eller 660.000 kronor. Om vi som exempel låter Anna ta upp ett lån i banken om 660.000 kr för att betala skatten. Vilken ränta kunde hon då betalat utan att det blivit dyrare än att begära uppskov? Jo, ungefär 15.000 kronor eller cirka 3,25%. Men, 3,25% på 660.000 kr är ju 21.450 kronor! Förvisso, men för Anna och för många andra finns det möjlighet till avdrag för kostnadsräntor. Tar vi hänsyn till att räntan är avdragsgill och drar bort 30% av de 21.450 kr har vi just 15.000 kr kvar att betala.

Poängen med resonemanget är att visa att ”räntan” på ett uppskov har under senare år varit relativt hög. Därför har många avstått och istället betalt skatten på vinsten vid bostadsförsäljning. Men nu då, när ”räntan” på uppskovet försvinner. Hade Anna vetat om de nya reglerna med ”skattefrihet” hade hon sannolikt i sin deklaration 2019 begärt uppskov. Vad kan hon göra nu?

Som huvudregel kan en tidigare inlämnad deklaration/taxering på den skattskyldiges begäran omprövas. Alltså, man kan ändra sig. I vårt exempel kan Anna lämna in en ny deklaration för 2019 där hon begär uppskov med vinsten på bostadsförsäljningen. Reglerna för att begära omprövning på detta sätt är att begäran ska skickas till Skatteverket senast sjätte året efter det år vinsten deklarerades. I praktiken, en vinst som uppstår vid försäljning 2014 ska deklareras under 2015 och omprövning av den kan begäras till och med utgången av 2020.

I vårt exempel har Anna ända till och med 2024 på sig att begära omprövning (vinst 2018, deklaration 2019 och senast sjätte året därefter).

Om nu Anna bestämmer sig för att ompröva sin deklaration från 2019, vad händer då?

  1. Hon kommer att få den betalda skatten tillbaka. Alltså de 660.000 kronorna.
  2. Hon kommer att få betala ”ränta” uppskovet med 15.030 kronor/år (3.000.000 x 1,67% x 30%).
  3. Hon kommer att få betala kostnadsränta på de 15.030 kronorna hon nu betalar för sent.

Att exakt beräkna kostnadsränta låter sig inte göras då det beror på när skatten i förstone skulle varit betald i förhållande till när den nu efter omprövning blir betald. Så här skulle det kunna bli. Anna skulle ha betalt skatten den 13 februari 2020. Efter omprövning kommer hon istället att betala den 12 februari 2021. Det skulle innebära 1,25% i ränta på de 15.030 kronorna eller 188 kr, vilka inte är avdragsgilla i deklarationen.

Ta reda på mer via Skatteverkets hemsida

Vill du läsa mer om de ändrade reglerna och om hur man begär bostadsuppskov i efterhand? Använd länken nedan som tar dig till Skatteverket och deras e-tjänst, vilken öppnar den 16 december 2020.

Läs mer

Vill du veta mer?

Du är alltid välkommen att kontakta våra rådgivare eller skattespecialister för mer information.

Kontakta oss

Få alla fördelar i dag.
Bli Private Banking kund i Danske Bank.