Når du har besluttet dig for at købe bolig i Sverige og har fundet den bolig, du gerne vil have, kan du her læse om selve købsprocessen og overdragelsen.
Köpekontrakt
Når du og sælger er blevet enige om købet, laves en skriftlig köpekontrakt (købsaftale).
Köpekontraktet beskriver alle de aftaler, du og sælger har indgået – f.eks. vilkårene for betaling, forbehold i forbindelse med besigtigelse og overdragelsesdagen. Det er også en god ide at tilføje forudsætningen om, at banken vil låne dig pengene til købet.
I skal begge skrive kontrakten under. Vær opmærksom på, at jeres underskrifter er bindende, og at der ingen fortrydelsesret er.
Skal aftalen annulleres, skal den, der fortryder, betale erstatning til den anden.
Handpenning
Når köpekontraktet er underskrevet, har du som regel syv til ti dage til at betale handpenning. Det vil sige den kontante udbetaling, som normalt er 10 pct. af prisen.
Endelig kreditgodkendelse
Når köpekontraktet er underskrevet, skal du kontakte Danske Bank i Sverige igen for at søge den endelige kreditgodkendelse. Det gælder også, selvom du har et Låneløfte (Boligkøbsbevis).
Husk, at du skal have et anbefalingsbrev fra din danske bank, da vi endnu ikke kender dig i Danske Bank i Sverige.
Med i banken skal du have
• en kopi af köpekontrakt
• bostadsrättsföreningens årsregnskab – hvis det er en bostadsrätt, du har købt
• en kopi af din ansættelseskontrakt
• kopi af de tre seneste måneders lønsedler
• seneste årsopgørelse fra SKAT
• objektbeskrivningen fra ejendomsmægleren
• dit pas.
Finansiering af bolig
Der er tre begreber, du bør kende, når du vil købe bolig i Sverige – nemlig kontantinsats, bottenlån og topplån.
Kontantinsats er de penge, du selv skyder i – altså det, der svarer til udbetalingen i Danmark. Kontantinsatsen er mindst 15 pct. af boligens pris. Køber du hus, skal du også selv betale skøde, omkostninger til pantebrev og besigtigelse.
Bottenlån er det, der svarer til realkreditlån, og kan fås på op til 80 pct. af boligens værdi. Renten kan være fast i et til 10 år såvel som variabel – afdrag kaldes amortering. Lånets løbetid afhænger af, hvor store dine afdrag er. Du kan også vælge afdragsfrihed.
Topplån er lån, du behøver ud over bottenlånet. Du kan låne op til 85 pct. af boligens værdi i banken. Renten er variabel og højere end på bottenlånet. Og løbetiden kan være op til 20 år alt efter din økonomi og dine ønsker.
Realkreditlån udbydes maksimalt til 85% af markedsværdien (topp- og bottenlån). Tilbagebetalinger vil blive reduceret til 75% af markedsværdien.
Medlem af bostadsrättsförening
Køber du en bostadsrätt, skal du søge om at blive medlem af foreningen – det plejer at tage to til tre uger. Normalt kan mægleren hjælpe dig.
Forsikring af boligen
Når du har skrevet köpekontraktet under, skal du tegne en boligforsikring. Du bør sørge for at få både en hemförsäkring (indbo) og en bostadsrättsförsäkring eller en villaförsäkring, som gælder for ejendommen.
Forsikringerne skal træde i kraft på overtagelsesdagen.
Besigtigelse
En besigtigelse kan foregå før eller efter, köpekontraktet er underskrevet. I köpekontraktet aftales det, hvordan fejl, der er opdaget ved besigtigelsen, skal behandles, og hvor store fejl sælger skal behandle.
Vi anbefaler, at du får en byggesagkyndig til at tjekke boligen før overtagelsen, da det er dig som køber, der har ansvar for at finde fejl og mangler. Det betyder også, at du ikke kan rejse et krav mod sælger for fejl, du kunne have opdaget ved en normal gennemgang af boligen.
Til gengæld har sælger oplysningspligt og kan stilles til ansvar for skjulte fejl i op til ti år. Sælger kan blive pålagt erstatning for fejl og mangler.
En skjult fejl er en fejl, som
• hverken køber eller sælger kender til
• køber ikke har kunnet opdage ved et almindeligt tjek af boligen
• køber ikke burde kunne forvente ud fra boligens alder, pris og stand.
Du bør gemme ejendomsmæglerens objektsbeskrivning, hvis der skulle opstå problemer på et tidspunkt.
Besigtigelse af bostadsrätt
Du har også undersøgelsespligten, hvis du køber en bostadsrätt. Her skal du f.eks. også tjekke bostadsrättens areal, foreningens økonomi og hvilket inventar der følger med boligen. Også ved køb af en bostadsrätt bør du gemme ejendomsmæglerens objektsbeskrivning.
Det kan være en god ide at tale med bestyrelsen for at få et billede af, hvilke forbedringer foreningen har foretaget, og hvad de planlægger i fremtiden. På den måde kan du samtidig få et overblik over sandsynligheden for kommende huslejestigninger.
Överlåtelseförsäkring
En överlåtelseförsäkring er en ejerskifteforsikring og kan købes af både køber og sælger. Forsikringen dækker skader, der opstår som følge af skjulte fejl.
Energimærkning
Alle svenske småhuse, som sælges fra og med 1. januar 2009 skal have en energideklaration.