Hur het är svensk bostadsmarknad?

Ett ämne som ofta diskuteras är bostadsmarknaden. En del pratar om bubbla medan andra tycker att prisläget är motiverat. Hur ligger det till egentligen? Danske Banks chefekonom Roger Josefsson har varnat för höga bostadspriser sedan 2005 men är ändå inte säker på att det måste sluta i en ”krasch”. 

Svensk bostadsmarknad är het. Det vet alla. Men hur het är den egentligen? Ett starkt förenklat sätt att värdera tillgångspriser är den ibland så kallade ”Buffet”-indikatorn (efter investerarprofilen Warren Buffet) där tillgångspriset sätts i relation till inkomster. Tanken bakom Buffet-indikatorn är det enkla förhållande att priset på en tillgång är beroende på vilka framtida inkomster den ger. Över tid borde med andra ord förhållandet mellan tillgångspriser och inkomster vara stabilt. Men eftersom vi inte helt känner de framtida inkomsterna från olika tillgångsslag (som t. ex. obligationer, aktier eller fastigheter) varierar kvoten förstås. Ni inser säkert redan att det finns en mängd andra fallgropar och felkällor när ett sådant förhållade ska beräknas (till exempel: Vilka tillgångar? Och vad räknas egentligen som inkomster?). Ska vi dessutom jämföra ett sådant mått över tid och rum blir det än svårare då vi bland annat behöver ta hänsyn till att skatter och välfärdssystem är olika över tid och från land till land.

Med det sagt kan vi samtidigt konstatera att Buffet-indikatorn har uppvisat stabila genomsnitt över långa tidsserier och för flera tillgångsslag. Under det viktiga antagandet att ”det inte är annorlunda nu…” kan den förhoppningsvis läsas som en grov approximation på om tillgångspriser är över- eller undervärderade. Hur ser det då ut, undrar ni? Tja. – I nedan graf har vi använt småhuspriser (d.v.s. inga bostadsrätter) i täljaren och hushållens disponibla inkomster i nämnaren (vilka vi också har försökt justera för institutionella faktorer som t. ex. skillnader i välfärdssystemets finansiering):


Källa: OECD, SCB, Macrobond. Danske Banks beräkningar.

Jag antar att de flesta av er läsare, liksom jag, tycker att det är en uppseendeväckande kraftig stigning, framförallt de senaste åren. Den branta uppgången mot slutet av tidsserien är driven främst av stigande priser, även om låga nominella inkomstökningar (d.v.s. inklusive inflation) också spelar en viss roll. Men eftersom det är ett (nota bene) mycket grovt mått och dessutom en kvot, tycker jag att illustrationen ovan tjänar bättre som diskussionsunderlag än som skriande varningssignal.

Jag läser grafen ungefär så här: Bostadspriserna har stigit kraftigt under lång tid och är mycket höga ur ett historiskt perspektiv. Med tanke på den relativt svaga inkomstutvecklingen och låga inflationen de senaste åren är det svårt att tro att hushållen ser framför sig kraftiga nominella löneökningar som skulle tvinga ned kvoten (vilket t. ex. förklarar nedgången under 1980-talet). Och på lång sikt kan huspriser inte fortsätta stiga snabbare än inkomsterna. Det vill säga, på ett eller annat sätt och förr eller senare bör trenden brytas.

Nu vet vi att myndigheterna med Finansinspektionen och Riksbanken i spetsen har fullt fokus på att dämpa riskerna från bostadsmarknaden, så efter bolånetak och amorteringskrav kommer det säkert mera, t. ex. skuldkvotstak eller tvingande räntebindningar. Dessa åtgärder räcker förhoppningsvis för att dämpa den starka husprisökningen och låta inkomsterna komma ikapp de höga priserna – En ”pyspunka” i brist på bättre ord. Tyvärr är det högst ovanligt att stora felprissättningar kan korrigeras på ett sådant kontrollerat sätt, men är det någon ekonomi där det skulle kunna fungera, är det faktiskt här i Sverige.

För trots en beundransvärd byggboom under de senaste åren är utbudet av bostäder fortfarande alltför lågt i förhållande till efterfrågan. Och vid varje tecken på stabilisering av bostadspriserna har hugade köpare vällt in i förhoppningen att äntligen kunna köpa sin drömbostad utan att straffas av skenande budgivningar, vilket har lagt någon sorts golv under priserna. Sist, men inte minst, är det också mycket ovanligt med rena spekulationsköp, d.v.s. att äga en andra bostad i förhoppningen att priserna ska stiga. (Detta var för övrigt en viktig faktor bakom nedgången på den danska bostadsmarknaden.)

Vi på Danske Bank har länge varit oroade av bostadsprisernas utveckling, delvis mot bakgrund av ovanstående resonemang. Det är därför vi tycker att det är extra viktigt att kunder sparar och amorterar och har lite extra marginaler i sin vardagsekonomi. Men det är också viktigt att understryka, vilket många andra bedömare också gör, att det faktiskt kan vara ”annorlunda den här gången”, till exempel genom någon kombination av att: (1) Inkomstutvecklingen blir långsiktigt högre; (2) Riskpremierna på hushållens bostadsräntor faller permanent; (3) Boendekostnadernas andel av hushållens budget stiger permanent, och; (4) Bostadsstocken minskar långsiktigt (i förhållande till befolkningen).

Att ha en uppfattning om en tillgångs ”fundamentala värde” är alltid svårt. Vår något mindre optimistiska syn på bostadsmarknaden sticker dessutom ut i förhållande till andra kommentatorer eller bedömare så ni är förlåtna om ni tycker att prisläget är motiverat. För oss som inväntar den stora chansen att komma in på bostadsmarknaden är det kanske på sin plats att komma ihåg J M Keynes kloka ord efter en mindre lyckosam sejour som förvaltare: ”Markets can remain irrational a lot longer than you and I can remain solvent.”

Få alla fördelar i dag. Bli kund i Danske Bank.